土地分譲支援システム
【課題】 住宅販売の機会を増加させるために希望者にエントリーさせて、条件が合えば土地購入が自動的に確定するようにして土地購入に至る期間の短縮化を図り、併せて土地の流動化を促進して土地無し顧客に対するフォローを一元化し、その支援を行うことができる土地分譲支援システムを提供すること。
【解決手段】 会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、顧客情報機器端末1とインターネット4で接続可能な不動産管理サーバ2を具え、この不動産管理サーバは、顧客情報データベースと、土地情報データベースと、エントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、希望土地情報取得処理と、マッチング処理と、エントリー情報登録処理と、土地購入確定登録処理と、を行うことを特徴とする。
【解決手段】 会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、顧客情報機器端末1とインターネット4で接続可能な不動産管理サーバ2を具え、この不動産管理サーバは、顧客情報データベースと、土地情報データベースと、エントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、希望土地情報取得処理と、マッチング処理と、エントリー情報登録処理と、土地購入確定登録処理と、を行うことを特徴とする。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【0001】
この発明は、会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを介して紹介し、条件が合えば所要大きさの土地を分割して提供する土地分譲支援システムに関するものである。
【背景技術】
【0002】
新築住宅を販売する際に、土地をもたない見込み顧客が増加している。そのため、不動産業者にとって、販売戸数を増加させるためには、土地の紹介、斡旋が不可欠となっている。しかし、個人が取得できる土地については希望面積に近い土地しか購入できないのが現状である。場所、その他の要求事項が充足されていても面積が大きい場合には取得できない。
【0003】
また、市場に流通している土地でも個人が要求する面積帯の土地は需要が多いため流通量が少ない。ミニ分譲においても同様、価格、学校区、親及び親族の近い場所、間取り等、条件に合わなく、妥協しているのが現状である。
【0004】
そこで、土地の購入から建物の引き渡し、住宅ローンの支払いの完了までの分譲住宅購入の一連のプロセスを定量的に管理する分譲住宅購入支援総合サービスシステムも提案されている(例えば、特許文献1参照)。
【0005】
【特許文献1】特開2004−206488号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【0006】
しかしながら、特許文献1は、土地情報の入手工程、土地購入資金の借り入れ工程、契約の斡旋工程、契約の締結工程、など多数の工程を必要とし、いずれにしても既に土地が存在し、顧客が予算や土地の大きさの要望に近い、あるいは妥協しながら選択しているのが実情であり、顧客が決断するために多くの期間を要している。
【0007】
そこでこの発明は、前記のような従来の問題点を解決し、住宅販売の機会を増加させるために希望者にエントリーさせて、条件が合えば土地購入が自動的に確定するようにして土地購入に至る期間の短縮化を図り、併せて土地の流動化を促進して土地無し顧客に対するフォローを一元化し、その支援を行うことができる土地分譲支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【0008】
前記目的を達成するため、請求項1に記載の発明は、会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、顧客情報機器端末とインターネットで接続可能な不動産管理サーバを具え、この不動産管理サーバは、顧客ID、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベースと、土地ID、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベースと、土地ID、顧客IDなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、顧客情報機器端末にて入力された顧客IDをキーとして、顧客が希望する土地の情報を顧客情報データベースから取得する希望土地情報取得処理と、顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内でかつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、1名以上の土地購入希望者が存在している前記エントリー情報データベースを検索し、合致したデータが存在するか、しないかのマッチング処理と、合致したデータが存在した場合、前記顧客情報データベースの当該顧客データと前記エントリー情報データベースもしくは前記土地情報データベースから取得したデータを前記エントリー情報データベースに登録するエントリー情報登録処理と、エントリーした土地に関する情報を前記エントリー情報データベースから取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が予め設定した面積に達した場合、土地購入が自動的に確定する土地購入確定登録処理と、を行うことを特徴とする。
【0009】
請求項2に記載の発明は、請求項1において、予め設定した面積は、その土地で最も売れると予想される面積の正の整数倍を掛けて求めた土地面積を総土地面積から減じた残りの面積とされ、土地情報データベースに蓄積されていることを特徴とする。請求項1,2に記載の発明において、予め設定した面積は、販売促進上、総土地面積に可及的に近い面積とするのが好ましく、その設定は例えば土地所有者と顧客の間にあって仲介を行い、住宅を販売する不動産業者が行う。
【発明の効果】
【0010】
この発明は前記のように、不動産管理サーバが、希望土地情報取得処理と、マッチング処理と、エントリー情報登録処理と、土地購入確定登録処理と、を行うので、顧客の要望とのミスマッチを生じさせず、短期間で希望の土地を顧客に提供することができる。したがって、土地入手後の建物、外構など顧客の希望する諸条件のプロジュースも早めることが可能になるのに加え、土地の流動化が促進されて、土地無し顧客に対するフォローを一元化することができるとともに、その支援も行うことができるという優れた効果が期待できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【0011】
この発明の一実施の形態の土地分譲支援システムを、添付図面を参照して説明する。この土地分譲支援システムは、住宅を販売する不動産業者(以下、単に「業者」という。)が比較的大型の土地を会員登録した複数の土地無し顧客に、希望にマッチする土地があれば、インターネットを通じて紹介し、提供するものであるが、特徴とするところは、分割斡旋を行い、住宅販売の機会を増加させるために、顧客が希望する土地の諸条件にマッチングする土地を検索する仕組みに土地を分割できる仕組みを構築したところにある。
【0012】
図1は、本システムのハード構成を示す概略図である。1は顧客情報機器端末、2は不動産管理サーバ、3は管理端末で、これらはインターネット4を通じて接続されている。顧客情報機器端末1は顧客が操作するので通常は顧客が所有するパーソナルコンピュータ、携帯電話、PDA( Personal Digital Assistance )等のインターネット4に接続可能な情報機器端末であるが、顧客と対応する業者も操作するので、そのような業者が所有する情報機器端末も含む。不動産管理サーバ2は各種不動産情報や顧客情報等を一元管理し、主として顧客情報機器端末1からインターネット4でアクセスされてその処理を行うものである。管理端末3は不動産情報、その他アプリケーションが使用するマスタ等をサーバ2に登録するための管理用のものである。
【0013】
不動産管理サーバ2は、図2に示すようなデータベース(以下、「DB」という。)5を記憶手段に有している。DB5は、顧客ID、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベース(以下、「顧客情報DB」という。)6と、土地ID、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベース(以下、「土地情報DB」という。)7と、土地ID、顧客IDなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベース(以下、「エントリー情報DB」という。)8と、土地ID、顧客IDなど土地購入確定情報が蓄積されている土地購入確定情報データベース(以下、「土地購入確定情報DB」という。)9とを有している。
【0014】
顧客情報DB6は、一意のIDを付した顧客ID、顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス、希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限、等を情報として保持している。土地情報DB7は、一意のIDを付した土地ID、所在地、価格、面積、単価、不動産業者名、不動産業者住所、不動産業者電話番号、不動産業者ファックス番号、不動産業者電子メールアドレス、契約確定予測土地面積、当該土地の区画図、当該土地の写真及びその周辺写真、等を情報として保持している。
【0015】
前記の契約確定予測土地面積とは、予め任意に設定された面積のことを言い、土地希望購入者の総面積≧契約確定予測土地面積のとき、土地購入確定と判断するために使用する値である。つまり、この面積は、その土地で最も売れると業者で予想する土地面積を総土地面積から減じた残りの面積(=前記土地希望購入者の総面積)のことであるが、その設定に際しては可及的に総土地面積に近く、かつこれより少ない面積とされている。総土地面積が広い場合は、その面積は、当然、前記土地面積の正の整数倍を掛けて求められる。前記土地面積や、その正の整数倍の土地面積は、業者が買い取ってもよいと考える土地であり、この買い取り土地を総土地面積の中で考慮することにより顧客の土地購入契約を促進する。そして、このように設定される面積は土地情報DB7に蓄積されている。
【0016】
わかりやすい具体的事例で説明する。例えば総面積825m2の土地があり、この土地を複数の顧客に販売したいとき、販売の仲介をとる業者はまずその土地で最も売れると予想され、販売促進上自己が購入してもよい土地面積を定める。これを例えば132〜198m2とする。そして、この土地面積を総面積から減じた面積627〜693m2が土地希望購入者の総面積となり、この中の予め任意に設定された面積643.5m2が契約確定予測土地面積となる。したがって、顧客Aが165〜198m2、顧客Bが198〜231m2、顧客Cが264〜280.5m2のそれぞれ希望がある場合、前記の式、土地希望購入者の総面積≧契約確定予測土地面積を満たせば、土地購入が確定する。以下、この事例も参酌して説明する。
【0017】
エントリー情報DB8は、土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積、等を情報として保持している。前記顧客IDは顧客情報DB6から登録し、土地ID、土地価格、土地面積は土地情報DB7から登録する。顧客単位の土地価格は土地情報DB7の価格と顧客単位の土地面積から計算する。顧客単位の土地面積は顧客情報DB6の希望土地面積上限〜希望土地面積下限の間から求める。土地購入確定情報DB9は、土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積、残りの土地面積、等を情報として保持している。前記土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積はエントリー情報DB8から登録する。残りの土地面積(前記事例で132〜198m2)は、総土地面積(前記事例で825m2)−顧客単位の土地面積の合計(前記事例で627〜693m2=土地希望購入者の総面積)から求める。
【0018】
図3は新規登録フローを示す。ここでは顧客情報端末1を利用して、図4に示す顧客情報入力画面上で、顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス、を入力する。入力された項目(顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス)にユニークな顧客IDを付加し、顧客情報登録処理を行い、顧客情報DB6に登録する。顧客情報端末1にて顧客が入力した顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレスの確認の表示及び顧客情報登録処理で登録した顧客IDを、顧客情報端末1の図5に示す顧客情報確認画面上に表示する。
【0019】
次に、図6に示す希望土地情報入力画面上で、顧客情報端末1にて顧客が希望する、希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限を入力する。入力された項目(希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限)で希望土地情報登録処理を行い、顧客情報DB6に登録する。
【0020】
図7は通常フローを示す。ここでは顧客情報端末1を利用して、図8に示す顧客ID入力画面上で、顧客IDを入力する。入力された顧客IDをキーとして、顧客が希望する土地の情報(希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限)を顧客情報DB6から取得して、顧客情報端末1の画面に表示し、希望土地情報取得処理を行う。
【0021】
次に、図9に示す希望土地情報画面上で、前記希望土地情報取得処理で取得した顧客が希望する土地の情報(希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限)を、顧客情報端末1の画面に表示する。表示された希望土地情報に変更があれば次の希望土地情報更新処理を行い、表示された希望土地情報に変更がなければ後記する共通フローにあるマッチング処理を行う。そして、希望土地情報更新処理により希望土地情報画面で変更された内容(希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限)を顧客情報DB6に反映する。
【0022】
図10は共通フローを示す。ここでは不動産管理サーバ2を利用して、まずマッチング処理を行う。すなわち、今回登録した顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内で、かつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、1名以上の土地購入希望者が存在しているエントリー情報DB8を検索し、合致したデータが存在した場合は図11に示すエントリー登録確認画面を表示する。エントリー情報DB8に顧客の希望する土地が存在しない場合は、土地情報DB7を検索し、合致したデータが存在した場合はエントリー登録確認画面を表示する。
【0023】
このとき表示する土地面積は顧客が希望する土地面積上限にもっとも近い土地面積を取得し、土地価格は前記にて求めた土地面積に土地情報DB7の単価より顧客が求める土地の価格を決定する。合致するデータが存在しない場合は次の該当土地なし画面を表示する。
【0024】
前記マッチング処理にて顧客の望む土地が存在しない場合に、顧客情報端末1にて該当する土地が存在しない旨を、図12に示す該当土地なし画面上に表示する。
【0025】
前記マッチング処理にて顧客の望む土地が存在した場合、顧客情報端末にて該当する土地が存在した旨を、図11に示したようにエントリー登録確認画面上に表示する。同時に土地の住所、価格、面積、区画図、写真(土地及びその周辺の写真)を表示する。この表示内容を見て顧客情報端末使用者は、該当する土地購入のエントリーを行うかの判断を行う。そしてエントリーする場合は次のエントリー情報登録処理を行う。
【0026】
すなわち、エントリー登録確認画面にて、エントリーを選択した場合、顧客情報DBの当該顧客データ(顧客ID、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積)とエントリー情報DB8もしくは土地情報DB7から取得したデータ(土地ID、土地価格、土地面積)をエントリー情報DB8に登録する。
【0027】
今回エントリーした土地に関する情報をエントリー情報DB8から取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が前記事例で例えば643.5m2で、土地情報DB7の契約確定予約土地面積の値(前記事例で643.5m2)以上であった場合、土地購入確定登録処理を行う。今回エントリーした土地に関する情報をエントリー情報DB8から取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が前記事例で例えば627m2で、土地情報DB7の契約確定土地面積の値より小さい場合、図13に示すエントリー済み確認画面を表示して、エントリー条件確認処理を行う。
【0028】
図13は、顧客が希望した土地は存在するが、当該土地を希望する顧客の土地希望購入面積の合算値が土地購入可能面積に達していない場合に表示する画面である。当該土地の購入を希望する顧客の購入予定面積の合計値が土地購入可能面積に達し次第、土地購入を行う旨を画面(エントリー済み確認画面)表示する。
【0029】
エントリー情報DB8の土地購入希望面積が一定数に達した場合、土地購入が自動的に確定する。エントリー情報DB8よりデータ(土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積)を取得し、土地購入確定情報DB9(土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積)に登録を行う。すなわち、土地購入確定登録処理を行う。
【0030】
共同での土地購入が確定した旨を、図14に示す土地購入確定画面に表示する。
【0031】
図15は管理フローを示す。ここでは管理端末3を利用して、土地購入確定取得処理を行い、土地購入が確定した顧客一覧を取得することができる。土地購入確定情報DB9と顧客情報DB6と土地情報DB7より土地購入が確定した顧客の情報を取得し、図16に示す土地購入確定顧客一覧画面に表示する。この共同で土地購入が確定した顧客一覧は、印刷することが可能である。
【0032】
前記のフローで示したように、この実施の形態の土地分譲支援システムを用いれば、会員登録した顧客の希望する土地を短期間で提供することができ、土地の流動化も促進できて、従来とかく停滞気味であった、住宅販売に際する土地無し顧客に対する支援を有効に行うことができる。
【0033】
会員登録した顧客自身にしてもインターネットにより簡単にアクセスして情報を入手することが可能となり、土地探し方が拡がるというメリットが期待できる。これまでは個人で165m2程度の土地を探していても中々市場に無く、住宅建設を止む無く諦めるというケースもあったが、そのようなことが一挙に解決する。しかも、業者が介在するので、土地に対する仲介手数料が不要となるというメリットも期待できるし、価格・引渡時期等の折衝が不要となり、その煩わしさからも解放される。
【0034】
業者にしても販促費をかけずに土地付き住宅を販売できる。また、土地購入が比較的容易になるため、数人の顧客がいると効果的な買い情報として流しやすくなる。また、このようなシステム構築により、既存の分譲住宅のような一方的な売り方ではなく、土地購入から顧客の意向を取り入れた分譲住宅を目指せるというメリットも期待できる。
【0035】
前記実施の形態は、好ましい一例を示したにすぎず、細部の設計的な事項は、その実施に際して種々に変更、修正することができる。例えばデータベースについては前記に示した以外のものを蓄積してもよいし、実際の画面例もそのほかのものに代替することができるものである。
【図面の簡単な説明】
【0036】
【図1】この発明の一実施の形態である土地分譲支援システムのハード構成を示す概略図である。
【図2】同上のデータベースを示す図面である。
【図3】新規登録フローを示す図面である。
【図4】顧客情報入力画面例を示す図面である。
【図5】顧客情報確認画面例を示す図面である。
【図6】希望土地情報入力画面例を示す図面である。
【図7】通常フローを示す図面である。
【図8】顧客ID入力画面例を示す図面である。
【図9】希望土地情報画面例を示す図面である。
【図10】共通フローを示す図面である。
【図11】エントリー登録確認画面例を示す図面である。
【図12】該当土地なし画面例を示す図面である。
【図13】顧客が希望した土地は存在するが、当該土地を希望する顧客の土地希望購入面積の合算値が土地購入可能面積に達していない場合に表示する画面例を示す図面である。
【図14】土地購入確定画面例を示す図面である。
【図15】管理フローを示す図面である。
【図16】土地購入確定顧客一覧画面例を示す図面である。
【符号の説明】
【0037】
1 顧客情報機器端末
2 不動産管理サーバ
3 管理端末
4 インターネット
5 データベース
6 顧客情報データベース(顧客情報DB)
7 土地情報データベース(土地情報DB)
8 エントリー情報データベース(エントリー情報DB)
9 土地購入確定情報データベース(土地購入確定情報DB)
【技術分野】
【0001】
この発明は、会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを介して紹介し、条件が合えば所要大きさの土地を分割して提供する土地分譲支援システムに関するものである。
【背景技術】
【0002】
新築住宅を販売する際に、土地をもたない見込み顧客が増加している。そのため、不動産業者にとって、販売戸数を増加させるためには、土地の紹介、斡旋が不可欠となっている。しかし、個人が取得できる土地については希望面積に近い土地しか購入できないのが現状である。場所、その他の要求事項が充足されていても面積が大きい場合には取得できない。
【0003】
また、市場に流通している土地でも個人が要求する面積帯の土地は需要が多いため流通量が少ない。ミニ分譲においても同様、価格、学校区、親及び親族の近い場所、間取り等、条件に合わなく、妥協しているのが現状である。
【0004】
そこで、土地の購入から建物の引き渡し、住宅ローンの支払いの完了までの分譲住宅購入の一連のプロセスを定量的に管理する分譲住宅購入支援総合サービスシステムも提案されている(例えば、特許文献1参照)。
【0005】
【特許文献1】特開2004−206488号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【0006】
しかしながら、特許文献1は、土地情報の入手工程、土地購入資金の借り入れ工程、契約の斡旋工程、契約の締結工程、など多数の工程を必要とし、いずれにしても既に土地が存在し、顧客が予算や土地の大きさの要望に近い、あるいは妥協しながら選択しているのが実情であり、顧客が決断するために多くの期間を要している。
【0007】
そこでこの発明は、前記のような従来の問題点を解決し、住宅販売の機会を増加させるために希望者にエントリーさせて、条件が合えば土地購入が自動的に確定するようにして土地購入に至る期間の短縮化を図り、併せて土地の流動化を促進して土地無し顧客に対するフォローを一元化し、その支援を行うことができる土地分譲支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【0008】
前記目的を達成するため、請求項1に記載の発明は、会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、顧客情報機器端末とインターネットで接続可能な不動産管理サーバを具え、この不動産管理サーバは、顧客ID、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベースと、土地ID、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベースと、土地ID、顧客IDなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、顧客情報機器端末にて入力された顧客IDをキーとして、顧客が希望する土地の情報を顧客情報データベースから取得する希望土地情報取得処理と、顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内でかつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、1名以上の土地購入希望者が存在している前記エントリー情報データベースを検索し、合致したデータが存在するか、しないかのマッチング処理と、合致したデータが存在した場合、前記顧客情報データベースの当該顧客データと前記エントリー情報データベースもしくは前記土地情報データベースから取得したデータを前記エントリー情報データベースに登録するエントリー情報登録処理と、エントリーした土地に関する情報を前記エントリー情報データベースから取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が予め設定した面積に達した場合、土地購入が自動的に確定する土地購入確定登録処理と、を行うことを特徴とする。
【0009】
請求項2に記載の発明は、請求項1において、予め設定した面積は、その土地で最も売れると予想される面積の正の整数倍を掛けて求めた土地面積を総土地面積から減じた残りの面積とされ、土地情報データベースに蓄積されていることを特徴とする。請求項1,2に記載の発明において、予め設定した面積は、販売促進上、総土地面積に可及的に近い面積とするのが好ましく、その設定は例えば土地所有者と顧客の間にあって仲介を行い、住宅を販売する不動産業者が行う。
【発明の効果】
【0010】
この発明は前記のように、不動産管理サーバが、希望土地情報取得処理と、マッチング処理と、エントリー情報登録処理と、土地購入確定登録処理と、を行うので、顧客の要望とのミスマッチを生じさせず、短期間で希望の土地を顧客に提供することができる。したがって、土地入手後の建物、外構など顧客の希望する諸条件のプロジュースも早めることが可能になるのに加え、土地の流動化が促進されて、土地無し顧客に対するフォローを一元化することができるとともに、その支援も行うことができるという優れた効果が期待できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【0011】
この発明の一実施の形態の土地分譲支援システムを、添付図面を参照して説明する。この土地分譲支援システムは、住宅を販売する不動産業者(以下、単に「業者」という。)が比較的大型の土地を会員登録した複数の土地無し顧客に、希望にマッチする土地があれば、インターネットを通じて紹介し、提供するものであるが、特徴とするところは、分割斡旋を行い、住宅販売の機会を増加させるために、顧客が希望する土地の諸条件にマッチングする土地を検索する仕組みに土地を分割できる仕組みを構築したところにある。
【0012】
図1は、本システムのハード構成を示す概略図である。1は顧客情報機器端末、2は不動産管理サーバ、3は管理端末で、これらはインターネット4を通じて接続されている。顧客情報機器端末1は顧客が操作するので通常は顧客が所有するパーソナルコンピュータ、携帯電話、PDA( Personal Digital Assistance )等のインターネット4に接続可能な情報機器端末であるが、顧客と対応する業者も操作するので、そのような業者が所有する情報機器端末も含む。不動産管理サーバ2は各種不動産情報や顧客情報等を一元管理し、主として顧客情報機器端末1からインターネット4でアクセスされてその処理を行うものである。管理端末3は不動産情報、その他アプリケーションが使用するマスタ等をサーバ2に登録するための管理用のものである。
【0013】
不動産管理サーバ2は、図2に示すようなデータベース(以下、「DB」という。)5を記憶手段に有している。DB5は、顧客ID、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベース(以下、「顧客情報DB」という。)6と、土地ID、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベース(以下、「土地情報DB」という。)7と、土地ID、顧客IDなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベース(以下、「エントリー情報DB」という。)8と、土地ID、顧客IDなど土地購入確定情報が蓄積されている土地購入確定情報データベース(以下、「土地購入確定情報DB」という。)9とを有している。
【0014】
顧客情報DB6は、一意のIDを付した顧客ID、顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス、希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限、等を情報として保持している。土地情報DB7は、一意のIDを付した土地ID、所在地、価格、面積、単価、不動産業者名、不動産業者住所、不動産業者電話番号、不動産業者ファックス番号、不動産業者電子メールアドレス、契約確定予測土地面積、当該土地の区画図、当該土地の写真及びその周辺写真、等を情報として保持している。
【0015】
前記の契約確定予測土地面積とは、予め任意に設定された面積のことを言い、土地希望購入者の総面積≧契約確定予測土地面積のとき、土地購入確定と判断するために使用する値である。つまり、この面積は、その土地で最も売れると業者で予想する土地面積を総土地面積から減じた残りの面積(=前記土地希望購入者の総面積)のことであるが、その設定に際しては可及的に総土地面積に近く、かつこれより少ない面積とされている。総土地面積が広い場合は、その面積は、当然、前記土地面積の正の整数倍を掛けて求められる。前記土地面積や、その正の整数倍の土地面積は、業者が買い取ってもよいと考える土地であり、この買い取り土地を総土地面積の中で考慮することにより顧客の土地購入契約を促進する。そして、このように設定される面積は土地情報DB7に蓄積されている。
【0016】
わかりやすい具体的事例で説明する。例えば総面積825m2の土地があり、この土地を複数の顧客に販売したいとき、販売の仲介をとる業者はまずその土地で最も売れると予想され、販売促進上自己が購入してもよい土地面積を定める。これを例えば132〜198m2とする。そして、この土地面積を総面積から減じた面積627〜693m2が土地希望購入者の総面積となり、この中の予め任意に設定された面積643.5m2が契約確定予測土地面積となる。したがって、顧客Aが165〜198m2、顧客Bが198〜231m2、顧客Cが264〜280.5m2のそれぞれ希望がある場合、前記の式、土地希望購入者の総面積≧契約確定予測土地面積を満たせば、土地購入が確定する。以下、この事例も参酌して説明する。
【0017】
エントリー情報DB8は、土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積、等を情報として保持している。前記顧客IDは顧客情報DB6から登録し、土地ID、土地価格、土地面積は土地情報DB7から登録する。顧客単位の土地価格は土地情報DB7の価格と顧客単位の土地面積から計算する。顧客単位の土地面積は顧客情報DB6の希望土地面積上限〜希望土地面積下限の間から求める。土地購入確定情報DB9は、土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積、残りの土地面積、等を情報として保持している。前記土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積はエントリー情報DB8から登録する。残りの土地面積(前記事例で132〜198m2)は、総土地面積(前記事例で825m2)−顧客単位の土地面積の合計(前記事例で627〜693m2=土地希望購入者の総面積)から求める。
【0018】
図3は新規登録フローを示す。ここでは顧客情報端末1を利用して、図4に示す顧客情報入力画面上で、顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス、を入力する。入力された項目(顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス)にユニークな顧客IDを付加し、顧客情報登録処理を行い、顧客情報DB6に登録する。顧客情報端末1にて顧客が入力した顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレスの確認の表示及び顧客情報登録処理で登録した顧客IDを、顧客情報端末1の図5に示す顧客情報確認画面上に表示する。
【0019】
次に、図6に示す希望土地情報入力画面上で、顧客情報端末1にて顧客が希望する、希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限を入力する。入力された項目(希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限)で希望土地情報登録処理を行い、顧客情報DB6に登録する。
【0020】
図7は通常フローを示す。ここでは顧客情報端末1を利用して、図8に示す顧客ID入力画面上で、顧客IDを入力する。入力された顧客IDをキーとして、顧客が希望する土地の情報(希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限)を顧客情報DB6から取得して、顧客情報端末1の画面に表示し、希望土地情報取得処理を行う。
【0021】
次に、図9に示す希望土地情報画面上で、前記希望土地情報取得処理で取得した顧客が希望する土地の情報(希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限)を、顧客情報端末1の画面に表示する。表示された希望土地情報に変更があれば次の希望土地情報更新処理を行い、表示された希望土地情報に変更がなければ後記する共通フローにあるマッチング処理を行う。そして、希望土地情報更新処理により希望土地情報画面で変更された内容(希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限)を顧客情報DB6に反映する。
【0022】
図10は共通フローを示す。ここでは不動産管理サーバ2を利用して、まずマッチング処理を行う。すなわち、今回登録した顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内で、かつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、1名以上の土地購入希望者が存在しているエントリー情報DB8を検索し、合致したデータが存在した場合は図11に示すエントリー登録確認画面を表示する。エントリー情報DB8に顧客の希望する土地が存在しない場合は、土地情報DB7を検索し、合致したデータが存在した場合はエントリー登録確認画面を表示する。
【0023】
このとき表示する土地面積は顧客が希望する土地面積上限にもっとも近い土地面積を取得し、土地価格は前記にて求めた土地面積に土地情報DB7の単価より顧客が求める土地の価格を決定する。合致するデータが存在しない場合は次の該当土地なし画面を表示する。
【0024】
前記マッチング処理にて顧客の望む土地が存在しない場合に、顧客情報端末1にて該当する土地が存在しない旨を、図12に示す該当土地なし画面上に表示する。
【0025】
前記マッチング処理にて顧客の望む土地が存在した場合、顧客情報端末にて該当する土地が存在した旨を、図11に示したようにエントリー登録確認画面上に表示する。同時に土地の住所、価格、面積、区画図、写真(土地及びその周辺の写真)を表示する。この表示内容を見て顧客情報端末使用者は、該当する土地購入のエントリーを行うかの判断を行う。そしてエントリーする場合は次のエントリー情報登録処理を行う。
【0026】
すなわち、エントリー登録確認画面にて、エントリーを選択した場合、顧客情報DBの当該顧客データ(顧客ID、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積)とエントリー情報DB8もしくは土地情報DB7から取得したデータ(土地ID、土地価格、土地面積)をエントリー情報DB8に登録する。
【0027】
今回エントリーした土地に関する情報をエントリー情報DB8から取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が前記事例で例えば643.5m2で、土地情報DB7の契約確定予約土地面積の値(前記事例で643.5m2)以上であった場合、土地購入確定登録処理を行う。今回エントリーした土地に関する情報をエントリー情報DB8から取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が前記事例で例えば627m2で、土地情報DB7の契約確定土地面積の値より小さい場合、図13に示すエントリー済み確認画面を表示して、エントリー条件確認処理を行う。
【0028】
図13は、顧客が希望した土地は存在するが、当該土地を希望する顧客の土地希望購入面積の合算値が土地購入可能面積に達していない場合に表示する画面である。当該土地の購入を希望する顧客の購入予定面積の合計値が土地購入可能面積に達し次第、土地購入を行う旨を画面(エントリー済み確認画面)表示する。
【0029】
エントリー情報DB8の土地購入希望面積が一定数に達した場合、土地購入が自動的に確定する。エントリー情報DB8よりデータ(土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積)を取得し、土地購入確定情報DB9(土地ID、顧客ID、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積)に登録を行う。すなわち、土地購入確定登録処理を行う。
【0030】
共同での土地購入が確定した旨を、図14に示す土地購入確定画面に表示する。
【0031】
図15は管理フローを示す。ここでは管理端末3を利用して、土地購入確定取得処理を行い、土地購入が確定した顧客一覧を取得することができる。土地購入確定情報DB9と顧客情報DB6と土地情報DB7より土地購入が確定した顧客の情報を取得し、図16に示す土地購入確定顧客一覧画面に表示する。この共同で土地購入が確定した顧客一覧は、印刷することが可能である。
【0032】
前記のフローで示したように、この実施の形態の土地分譲支援システムを用いれば、会員登録した顧客の希望する土地を短期間で提供することができ、土地の流動化も促進できて、従来とかく停滞気味であった、住宅販売に際する土地無し顧客に対する支援を有効に行うことができる。
【0033】
会員登録した顧客自身にしてもインターネットにより簡単にアクセスして情報を入手することが可能となり、土地探し方が拡がるというメリットが期待できる。これまでは個人で165m2程度の土地を探していても中々市場に無く、住宅建設を止む無く諦めるというケースもあったが、そのようなことが一挙に解決する。しかも、業者が介在するので、土地に対する仲介手数料が不要となるというメリットも期待できるし、価格・引渡時期等の折衝が不要となり、その煩わしさからも解放される。
【0034】
業者にしても販促費をかけずに土地付き住宅を販売できる。また、土地購入が比較的容易になるため、数人の顧客がいると効果的な買い情報として流しやすくなる。また、このようなシステム構築により、既存の分譲住宅のような一方的な売り方ではなく、土地購入から顧客の意向を取り入れた分譲住宅を目指せるというメリットも期待できる。
【0035】
前記実施の形態は、好ましい一例を示したにすぎず、細部の設計的な事項は、その実施に際して種々に変更、修正することができる。例えばデータベースについては前記に示した以外のものを蓄積してもよいし、実際の画面例もそのほかのものに代替することができるものである。
【図面の簡単な説明】
【0036】
【図1】この発明の一実施の形態である土地分譲支援システムのハード構成を示す概略図である。
【図2】同上のデータベースを示す図面である。
【図3】新規登録フローを示す図面である。
【図4】顧客情報入力画面例を示す図面である。
【図5】顧客情報確認画面例を示す図面である。
【図6】希望土地情報入力画面例を示す図面である。
【図7】通常フローを示す図面である。
【図8】顧客ID入力画面例を示す図面である。
【図9】希望土地情報画面例を示す図面である。
【図10】共通フローを示す図面である。
【図11】エントリー登録確認画面例を示す図面である。
【図12】該当土地なし画面例を示す図面である。
【図13】顧客が希望した土地は存在するが、当該土地を希望する顧客の土地希望購入面積の合算値が土地購入可能面積に達していない場合に表示する画面例を示す図面である。
【図14】土地購入確定画面例を示す図面である。
【図15】管理フローを示す図面である。
【図16】土地購入確定顧客一覧画面例を示す図面である。
【符号の説明】
【0037】
1 顧客情報機器端末
2 不動産管理サーバ
3 管理端末
4 インターネット
5 データベース
6 顧客情報データベース(顧客情報DB)
7 土地情報データベース(土地情報DB)
8 エントリー情報データベース(エントリー情報DB)
9 土地購入確定情報データベース(土地購入確定情報DB)
【特許請求の範囲】
【請求項1】
会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、
顧客情報機器端末とインターネットで接続可能な不動産管理サーバを具え、
この不動産管理サーバは、顧客ID、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベースと、土地ID、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベースと、土地ID、顧客IDなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、
顧客情報機器端末にて入力された顧客IDをキーとして、顧客が希望する土地の情報を顧客情報データベースから取得する希望土地情報取得処理と、
顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内でかつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、1名以上の土地購入希望者が存在している前記エントリー情報データベースを検索し、合致したデータが存在するか、しないかのマッチング処理と、
合致したデータが存在した場合、前記顧客情報データベースの当該顧客データと前記エントリー情報データベースもしくは前記土地情報データベースから取得したデータを前記エントリー情報データベースに登録するエントリー情報登録処理と、
エントリーした土地に関する情報を前記エントリー情報データベースから取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が予め設定した面積に達した場合、土地購入が自動的に確定する土地購入確定登録処理と、
を行うことを特徴とする土地分譲支援システム。
【請求項2】
予め設定した面積は、その土地で最も売れると予想される面積の正の整数倍を掛けて求めた土地面積を総土地面積から減じた残りの面積とされ、土地情報データベースに蓄積されている請求項1に記載の土地分譲支援システム。
【請求項1】
会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、
顧客情報機器端末とインターネットで接続可能な不動産管理サーバを具え、
この不動産管理サーバは、顧客ID、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベースと、土地ID、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベースと、土地ID、顧客IDなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、
顧客情報機器端末にて入力された顧客IDをキーとして、顧客が希望する土地の情報を顧客情報データベースから取得する希望土地情報取得処理と、
顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内でかつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、1名以上の土地購入希望者が存在している前記エントリー情報データベースを検索し、合致したデータが存在するか、しないかのマッチング処理と、
合致したデータが存在した場合、前記顧客情報データベースの当該顧客データと前記エントリー情報データベースもしくは前記土地情報データベースから取得したデータを前記エントリー情報データベースに登録するエントリー情報登録処理と、
エントリーした土地に関する情報を前記エントリー情報データベースから取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が予め設定した面積に達した場合、土地購入が自動的に確定する土地購入確定登録処理と、
を行うことを特徴とする土地分譲支援システム。
【請求項2】
予め設定した面積は、その土地で最も売れると予想される面積の正の整数倍を掛けて求めた土地面積を総土地面積から減じた残りの面積とされ、土地情報データベースに蓄積されている請求項1に記載の土地分譲支援システム。
【図1】
【図2】
【図3】
【図4】
【図5】
【図6】
【図7】
【図8】
【図9】
【図10】
【図11】
【図12】
【図13】
【図14】
【図15】
【図16】
【図2】
【図3】
【図4】
【図5】
【図6】
【図7】
【図8】
【図9】
【図10】
【図11】
【図12】
【図13】
【図14】
【図15】
【図16】
【公開番号】特開2006−221303(P2006−221303A)
【公開日】平成18年8月24日(2006.8.24)
【国際特許分類】
【出願番号】特願2005−32636(P2005−32636)
【出願日】平成17年2月9日(2005.2.9)
【出願人】(000185710)エス・バイ・エル株式会社 (15)
【公開日】平成18年8月24日(2006.8.24)
【国際特許分類】
【出願日】平成17年2月9日(2005.2.9)
【出願人】(000185710)エス・バイ・エル株式会社 (15)
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