土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラム
【課題】土地所有者が土壌汚染サイトの土地を保有しながら、土壌汚染の浄化を促進するとともに、浄化費用の負担軽減を図るための土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラムを提供する。
【解決手段】取引支援サーバ２０の制御部２１は、クライアント端末１０から取引対象の土地情報を取得する。更に、制御部２１は、土壌汚染状況に応じて浄化費用を算出する。次に、制御部２１は、借地期間、利用形態情報を取得し、この借地期間において、利用形態での賃料収入を算出する。また、この利用形態に必要な土地利用支出金額を算出する。更に、制御部２１は、政策的支援額、賃料収入や浄化費用に対する保険料を算出する。そして、制御部２１は、賃料収入を含む総収入額、浄化費用や土地利用支出金額を含む総支出額を算出する。そして、制御部２１は、クライアント端末１０に対して収支についての評価結果を出力する。
【解決手段】取引支援サーバ２０の制御部２１は、クライアント端末１０から取引対象の土地情報を取得する。更に、制御部２１は、土壌汚染状況に応じて浄化費用を算出する。次に、制御部２１は、借地期間、利用形態情報を取得し、この借地期間において、利用形態での賃料収入を算出する。また、この利用形態に必要な土地利用支出金額を算出する。更に、制御部２１は、政策的支援額、賃料収入や浄化費用に対する保険料を算出する。そして、制御部２１は、賃料収入を含む総収入額、浄化費用や土地利用支出金額を含む総支出額を算出する。そして、制御部２１は、クライアント端末１０に対して収支についての評価結果を出力する。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、環境汚染、特に土壌汚染サイトの浄化を促進するための土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
今日、環境汚染の状況把握や汚染対策が注目されている。例えば、改正土壌汚染対策法や国際会計基準に向けた新しい会計処理の義務化等により、企業活動においてリスク管理の強化や情報開示の拡大を促す動きが活発化している（例えば、非特許文献１参照）。特に、我が国においては、多くの土地に土壌汚染があると試算されており、汚染を浄化して再利用を促進することが政策的課題となっている。このため、企業等が、土壌汚染がある土地や汚染の懸念がある土地（以下、土壌汚染サイト）を保有する場合、土地の管理や浄化のための負担が増えることになる。
【０００３】
一方、汚染土壌の浄化技術においては、多様な手法が検討されている（例えば、非特許文献２参照）。この中には、発生した汚染をその場所で浄化するオンサイトで浄化を行なう技術も含まれる（例えば、特許文献１参照）。更に、浄化費用の算出及び土地の鑑定評価を行なうための技術も検討されている（例えば、特許文献２参照）。この文献に記載された技術では、少数の離散的な実測データから、連続的な汚染土壌分布を科学的かつ合理的に推測し、浄化費用の算出及び土地の鑑定評価を行なう。
【先行技術文献】
【非特許文献】
【０００４】
【非特許文献１】光成美樹、“新会計基準を踏まえた土壌汚染リスク管理の新たな課題”、［online］、２０１０年４月、みずほ情報総研、［２０１０年７月１２日検索］、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.mizuho-ir.co.jp/publication/contribution/environment/2010/businessi04.html ＞
【非特許文献２】特許庁、“平成１９年度特許出願技術動向調査報告書 固体廃棄物及び土壌汚染の処理技術”、［online］、平成２０年４月、特許庁、［２０１０年７月１２日検索］、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.jpo.go.jp/shiryou/pdf/gidou-houkoku/kotai_youyaku.pdf＞
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２０１０−２９８４３号公報（第１頁、図１）
【特許文献２】特開２００６−３４９４６８号公報（第１頁、図１）
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
多くの土壌汚染サイトの土地取引においては、土地所有者が浄化を行ない、浄化後に土地の売買を行なうことが多い。この場合には、土地所有者が、汚染状況の調査費用や、浄化完了までの費用を負担することになり、経済的な負担が大きい。このため、土壌汚染サイトの浄化が促進されず、土地の有効活用を図ることが困難である。この問題は、いわゆるブラウンフィールド問題として認識されている。ここで、ブラウンフィールドとは、土壌汚染などの環境リスクの懸念によって有効利用されていない土地を指す。
【０００７】
一方、土壌汚染サイトをそのまま売買取引の対象とする場合、売り手側で汚染状況の調査を行ない、購入者側で土壌汚染を浄化することが多い。この場合、土壌汚染対策法では
、所有者責任が原則であり、汚染原因者に対する求償権はあるものの、土壌汚染を前提とする売却により、売り主に一義的な責任がなくなることになる。更に、売り主においては、浄化に関わる事務手続の負担をなくすことができる。しかしながら、土地所有者が変わるため、新たな土壌汚染が発見された場合には、その浄化責任の所在が不明確になる可能性がある。また、土壌汚染の浄化費用分担等としての減価額の決定が困難であり、土地浄化売主と買主との間で売買価格を調整することができないことが多い。
【０００８】
また、土地所有者が土地売却という意思決定をする必要があり、土地保有の観点から抵抗感がある。
本発明は、上記課題を解決するためになされたものであり、土地所有者が土壌汚染サイトの土地を保有しながら、土壌汚染の浄化を促進するとともに、浄化費用の負担軽減を図るための土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記問題点を解決するために、請求項１に記載の発明は、土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムであって、前記制御手段が、入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段と、前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段と、前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段と、前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段と、前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段とを備えたことを要旨とする。
【００１０】
請求項２に記載の発明は、請求項１に記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記浄化費用情報記憶手段に記憶された浄化費用には、土壌汚染状況を評価するための調査費用を含めることを要旨とする。
【００１１】
請求項３に記載の発明は、請求項１又は２に記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記制御手段が、前記入力部から賃料を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃貸借期間を算出する手段を更に備えたことを要旨とする。
【００１２】
請求項４に記載の発明は、請求項１〜３のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記制御手段が、前記入力部から賃貸借期間を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃料を算出する手段を更に備えたことを要旨とする。
【００１３】
請求項５に記載の発明は、請求項１〜４のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化所要期間を記憶した浄化期間情報記憶手段を更に備え、前記制御手段が、前記浄化期間情報記憶手段を用いて、前記入力部から取得した土壌汚染状況に対応した浄化所要期間を算出し、この浄化所要期間に基づいて賃貸借期間を特定することを要旨とする。
【００１４】
請求項６に記載の発明は、請求項１〜５のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、土壌汚染サイトの現在地価及び将来地価を算出するための情報を記憶した地価情報記憶手段を更に備え、前記制御手段が、前記地価情報記憶手段を用いて、前記賃貸借期間の経過後の将来地価を算出し、前記土壌汚染サイトの現在地価及び前記将来地価
の差分を算出し、前記差分を含めた評価結果を前記出力部に出力することを要旨とする。
【００１５】
請求項７に記載の発明は、請求項１〜６のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記制御手段が、浄化費用又は賃料収入に対する限界値を設定するための保険料を算出し、前記保険料を前記総支出額に含めることを要旨とする。
【００１６】
請求項８に記載の発明は、請求項１〜７のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記制御手段が、土壌汚染の浄化における政策的支援の評価額を算出し、前記評価額を総収入額に含めることを要旨とする。
【００１７】
請求項９に記載の発明は、土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するための方法であって、前記制御手段が、入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する段階と、前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する段階と、前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する段階と、前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する段階と、前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する段階とを実行することを要旨とする。
【００１８】
請求項１０に記載の発明は、土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するためのプログラムであって、前記制御手段を、入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段、前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段、前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段、前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段、前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段として機能させることを要旨とする。
【００１９】
（作用）
請求項１、９又は１０に記載の発明によれば、制御手段が、入力部から土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、浄化費用情報記憶手段を用いて、土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する。そして、土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する。次に、浄化費用及び土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する。また、利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する。そして、総支出額と総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する。これにより、土壌汚染の浄化処理中に、この土地を活用した賃貸借契約を行ない、賃料収入により浄化費用の負担軽減を図るビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２０】
請求項２に記載の発明によれば、浄化費用情報記憶手段に記憶された浄化費用には、土壌汚染状況を評価するための調査費用を含める。浄化費用は土壌汚染状況によって異なるため、この土壌汚染状況を把握するための調査費用についても支出に含めて、賃料収入に
より浄化費用の負担軽減を図るビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２１】
請求項３に記載の発明によれば、制御手段が、入力部から賃料を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃貸借期間を算出する。これにより、賃料収入を用いて、土壌汚染サイトの浄化費用を賄うことができる賃貸借期間を設定したビジネスプランを作成することができる。
【００２２】
請求項４に記載の発明によれば、制御手段が、入力部から賃貸借期間を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃料を算出する。これにより、賃料収入を用いて、土壌汚染サイトの浄化費用を賄うことができる賃貸借期間を設定したビジネスプランを作成することができる。
【００２３】
請求項５に記載の発明によれば、制御手段が、浄化期間情報記憶手段を用いて、入力部から取得した土壌汚染状況に対応した浄化所要期間を算出する。そして、この浄化所要期間に基づいて賃貸借期間を特定する。これにより、土壌汚染状況に対応した浄化処理方法に基づいて、浄化に必要な所要期間を算出し、この所要期間に対応した賃貸借期間を設定したビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２４】
請求項６に記載の発明によれば、制御手段が、土壌汚染サイトの地価情報記憶手段を用いて、賃貸借期間の経過後の将来地価を算出する。そして、土壌汚染サイトの現在地価及び将来地価の差分を算出し、差分を含めた評価結果を出力部に出力する。これにより、賃貸借期間に応じた地価の変化を考慮して、賃料収入により浄化費用の負担軽減を図るビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２５】
請求項７に記載の発明によれば、制御手段が、浄化費用又は賃料収入に対する限界値を設定するための保険料を算出し、保険料を総支出額に含める。これにより、予想外の賃料収入の減少や浄化費用の増加が生じた場合にも、保険により対応することができるビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２６】
請求項８に記載の発明によれば、制御手段が、土壌汚染の浄化における政策的支援の評価額を算出し、評価額を総収入額に含める。これにより、税制優遇等の政策的支援を考慮してビジネスプランの収支を評価することができる。
【発明の効果】
【００２７】
本発明によれば、土地所有者が土壌汚染サイトの土地を保有しながら、土壌汚染の浄化を促進するとともに、浄化費用の負担軽減を図ることができる。
【図面の簡単な説明】
【００２８】
【図１】本発明の実施形態のシステム概略図。
【図２】本実施形態で用いるデータの説明図であって、（ａ）は地価管理情報記憶部、（ｂ）は浄化費用情報記憶部、（ｃ）は土地利用費用情報記憶部、（ｄ）は相場賃料情報記憶部、（ｅ）は保険料情報記憶部、（ｆ）は政策的支援額情報記憶部に記憶されたデータの説明図。
【図３】本実施形態におけるビジネスプランの説明図。
【図４】本実施形態のビジネスプランにおける収支計算に用いるデータの関係の説明図。
【図５】本実施形態において実行される各処理の説明図。
【図６】本実施形態の処理手順の説明図。
【発明を実施するための形態】
【００２９】
以下、本発明を具体化した一実施形態を、図１〜図６に従って説明する。本実施形態では、土壌汚染サイトを浄化する場合に、浄化費用の全部又は一部を負担するための土地利用を想定する。この場合、土壌汚染サイトの地下においてオンサイトで浄化を行なうとともに、地上においては土地利用を図り、収入を得るビジネスプランを策定する。このビジネスプランにおいて、収入や支出についてのシミュレーションを行ない、シミュレーション結果を出力するために用いる土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラムとして説明する。
【００３０】
まず、図３を用いて、このビジネスプランについて説明する。最初に、土壌汚染状況の推測を行なう（ステップＳ１）。ここでは、これまでの土地の利用状況情報を取得し、この利用状況情報に基づいて、土壌汚染状況を推測する。
【００３１】
次に、調査費用の見積もりを行なう（ステップＳ２）。ここでは、予想した土壌汚染状況を用いて、必要な調査方法を想定し、この調査方法に基づいて、調査費用を算出する。
次に、土壌汚染状況の調査前のビジネスプランの収支計算を行なう（ステップＳ３）。この段階では、まだ調査を行なっていないため、土壌汚染状況を把握できていない。そこで、調査費用の見積もりに基づいて、オンサイトでの浄化と同時に土地利用（ここでは、賃貸借取引）を行なうビジネスプランを想定する。具体的には、実際の調査前に、土壌汚染サイトの浄化費用（調査費用を含む）と、土地の利用形態に応じた収入との収支を予測する。
【００３２】
次に、土壌汚染状況について調査実施を行なう（ステップＳ４）。ここでは、この土地の汚染状況について、実際に調査を実施する。調査の進捗に伴い、新たな調査が必要になった場合には、調査を追加する。
【００３３】
そして、土壌汚染状況についての調査結果に基づいてビジネスプランの収支計算を行なう（ステップＳ５）。この段階では、調査により土壌汚染状況を把握している。そこで、実際の調査により、判明した汚染状況に基づいて浄化処理方法を想定し、この浄化費用と、土地の利用形態に応じた収入との収支を予測する。
【００３４】
本実施形態では、ステップＳ３、Ｓ５における収支計算おいて、図１に示すように、土地浄化取引評価システムとしての取引支援サーバ２０を用いて行なう。この取引支援サーバ２０は、ネットワークを介して、クライアント端末１０に接続されている。
【００３５】
クライアント端末１０は、収支計算を行なう利用者（例えば、土地所有者やビジネスプランの提案者等）が用いるコンピュータ端末である。このクライアント端末１０は、図示しないディスプレイ等から構成された出力部や、キーボードやポインティングデバイス等から構成された入力部を備える。
【００３６】
取引支援サーバ２０は、収入や支出を算出するための各種情報を取得し、この情報に基づいて、土壌汚染を浄化するビジネスプランの収支をシミュレーションするためのサーバコンピュータである。この取引支援サーバ２０は、制御部２１、地価管理情報記憶部２２、浄化費用情報記憶部２３、土地利用費用情報記憶部２４、相場賃料情報記憶部２５、保険料情報記憶部２６、政策的支援額情報記憶部２７を備えている。
【００３７】
ここで、制御部２１は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ（図示せず）等から構成された制御手段を備えており、後述する処理（管理段階、収入算出段階、支出算出段階の各処理）を行なう。更に、制御部２１は、賃貸収入算出段階、地価評価段階、浄化費用算出段階、土地利用支出評価段階、保険料算出段階、政策的支援評価段階等の各処理を行なう。そして、制御部２１は、土地浄化取引評価プログラムの実行により、図１に示すように、管理手段
２１１、収入算出手段２１２、支出算出手段２１３、賃貸収入算出手段２１４、地価評価手段２１５、浄化費用算出手段２１６、土地利用支出評価手段２１７、保険料算出手段２１８、政策的支援評価手段２１９として機能する。
【００３８】
管理手段２１１は、収支を計算するために必要な情報をクライアント端末１０から取得するとともに、ビジネスプランの収支を計算し、この収支の評価結果をクライアント端末１０に出力する処理を実行する。
【００３９】
収入算出手段２１２は、土壌汚染サイトについての土地利用（ここでは、土壌汚染サイトに建設された施設の賃貸借）を行なうことにより得られる収入額を計算する処理を実行する。
【００４０】
支出算出手段２１３は、土壌汚染サイトについて、土地利用を図りながら、汚染土壌の浄化に必要な支出額を計算する処理を実行する。
賃貸収入算出手段２１４は、土壌汚染サイトの土地を利用して、賃貸借取引を行なう場合の賃料収入を計算する処理を実行する。
【００４１】
地価評価手段２１５は、土壌汚染サイトの土地の地価（現在地価、将来地価）を計算する処理を実行する。
浄化費用算出手段２１６は、土壌汚染サイトの汚染土壌を浄化するために必要な費用（汚染状況の調査費用、浄化処理費用）を算出する処理を実行する。
【００４２】
土地利用支出評価手段２１７は、土壌汚染サイトについての土地利用を行なう場合に必要な費用（施設の建設費、原状回復費用）を算出する処理を実行する。
保険料算出手段２１８は、賃貸借取引において賃料収入の下限値（限界値）を保証したり、浄化費用についての上限値（限界値）を保証したりするための保険を利用する場合の保険料を算出する処理を実行する。
政策的支援評価手段２１９は、汚染土壌を浄化する場合に受けられる税制優遇などの政策的支援額を算出する処理を実行する。
【００４３】
地価管理情報記憶部２２は地価情報記憶手段として機能し、図２（ａ）に示すように、各住所の地価を算出するための地価算出テーブル２２０を記憶している。この地価算出テーブル２２０は、現在の地価や将来の予測地価が登録された場合に記録される。この地価算出テーブル２２０は、住所、現在地価、将来地価に関するデータを含んで構成されている。
【００４４】
住所データ領域には、地価を算出する土地の住所を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
現在地価データ領域には、この住所における現在の地価に関するデータが記憶されている。
【００４５】
将来地価データ領域には、この住所における将来の地価を算出するためのデータが記憶されている。この将来地価データ領域には、時間を変数として、将来の地価を算出するための関数が記憶されている。
【００４６】
浄化費用情報記憶部２３は浄化費用情報記憶手段、浄化期間情報記憶手段として機能し、図２（ｂ）に示すように、土壌汚染サイトの浄化のための費用や所要期間を算出するための浄化費用算出データ２３０を記憶している。この浄化費用算出データ２３０は、汚染土壌を浄化するために必要な費用が登録された場合に記録される。浄化費用算出データ２３０は、土壌汚染状況の調査に必要な費用を算出するための調査費用算出テーブル２３１
や、汚染土壌の浄化処理に必要な費用等を算出するための浄化処理費用算出テーブル２３２から構成されている。
【００４７】
調査費用算出テーブル２３１には、土地の汚染度合い（汚染原因の物質の種類や汚染レベル）に対応して、調査費用に関するデータが記憶されている。
浄化処理費用算出テーブル２３２は、汚染度合い、浄化処理方法コード、浄化所要期間、浄化処理金額に関するデータを含んで構成されている。
【００４８】
汚染度合いデータ領域には、土壌汚染の原因物質の種類や汚染レベルを特定するためのデータが記憶されている。
調査費用データ領域には、土壌汚染サイトの汚染状況の調査に必要と予想される費用金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００４９】
浄化処理方法コードデータ領域には、汚染度合いに対応して土壌汚染サイトの浄化処理方法を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
浄化所要期間データ領域には、この浄化処理方法によって汚染土壌を浄化するための所要期間を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００５０】
浄化処理金額データ領域には、この浄化処理方法によって汚染土壌を浄化するための費用金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００５１】
土地利用費用情報記憶部２４は土地利用支出情報記憶手段として機能し、図２（ｃ）に示すように、土壌汚染サイトを有効利用するために必要な費用を算出するための土地利用費用算出データ２４０を記憶している。この土地利用費用算出データ２４０は、利用形態を実現するための費用が登録された場合に記録される。この土地利用費用算出データ２４０は、建設費算出テーブル２４１、原状回復費用算出テーブル２４２から構成されている。
【００５２】
建設費算出テーブル２４１は、利用形態コード、建設費金額に関するデータを含んで構成されている。原状回復費用算出テーブル２４２は、利用形態コード、原状回復費金額に関するデータを含んで構成されている。
【００５３】
利用形態コードデータ領域には、汚染土壌の土地の利用形態を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
建設費金額算出データ領域には、この利用形態を実現するための施設の建設費金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００５４】
原状回復費金額データ領域には、この利用形態において、汚染土壌の浄化後に原状回復するために必要な費用金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００５５】
相場賃料情報記憶部２５は、図２（ｄ）に示すように、各住所の土地における相場賃料を算出するための相場賃料算出テーブル２５０を記憶している。この相場賃料算出テーブル２５０は、賃料相場が登録された場合に記録される。この相場賃料算出テーブル２５０は、住所、利用形態コード、相場賃料金額に関するデータを含んで構成されている。
【００５６】
住所データ領域には、相場賃料を算出する土地の住所を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
利用形態コードデータ領域には、汚染土壌の土地の利用形態を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
相場賃料金額データ領域には、この住所において、この利用形態における相場賃料の金額に関するデータが記憶されている。
【００５７】
保険料情報記憶部２６は、図２（ｅ）に示すように、各種保険料を算出するための保険料算出データ２６０を記憶している。この保険料算出データ２６０は、各種保険料が登録された場合に記録される。この保険料算出データ２６０は、賃料収入保険料算出テーブル２６１、浄化費用保険料算出テーブル２６２から構成されている。
【００５８】
賃料収入保険料算出テーブル２６１には、賃料収入の下限値を保証するための保険料を算出するためのデータが記憶されている。例えば、賃料に対して予め定めた料率を乗算して保険料を算出する関数を用いる。
【００５９】
浄化費用保険料算出テーブル２６２には、浄化費用の上限値を保証するための保険料を算出するための関数が記憶されている。例えば、浄化費用に対して予め定めた料率を乗算して保険料を算出する関数を用いる。
【００６０】
政策的支援額情報記憶部２７は、図２（ｆ）に示すように、政策的支援額を算出するための政策的支援額算出テーブル２７０を記憶している。この政策的支援額算出テーブル２７０は、政策的支援額が登録された場合に記録される。
【００６１】
政策的支援額算出テーブル２７０には、土壌汚染サイトの浄化において税制優遇等において取得できる優遇金額を算出するための関数が記憶されている。例えば、土壌汚染調査費用、浄化処理費用、土地利用支出金額に対して予め定めた料率を乗算して政策的支援額を算出する関数を用いる。
【００６２】
次に、図４を用いて、本実施形態のビジネスプランにおける収支計算に用いるデータの関係を説明する。本実施形態においては、土壌汚染サイトの利用態様に応じた施設を建設し、土壌汚染を浄化している期間において、この施設を他者に貸し出すことにより、土地の有効利用を図る。この利用収益（賃料収入）により、浄化費用の全部又は一部を確保するビジネスプランを想定する。具体的には、まず、土壌汚染サイトである取引対象情報（Ｄ００）を決定する。この取引対象情報（Ｄ００）には、土壌汚染サイトの住所や面積等を含める。更に、この土壌汚染サイトの土地利用形態（Ｄ０２）や、この土地利用形態（Ｄ０２）に応じた施設を他者に貸し出す賃貸借期間としての借地期間（Ｄ０１）を決定する。
【００６３】
また、土壌汚染サイトの浄化のためには、土壌汚染状況（Ｄ０３）についての情報が必要である。この土壌汚染状況（Ｄ０３）は、具体的な調査前に予測する場合と、実際の調査結果に基づいて決まる場合とがある。
【００６４】
そして、借地期間の総収入額（Ｄ１０）、借地期間の総支出額（Ｄ２０）を算出することにより、ビジネスプランの収支の評価結果（Ｄ３０）を出力する。本実施形態では、この評価結果（Ｄ３０）として、借地期間の総収入額（Ｄ１０）、総支出額（Ｄ２０）が表示される。
【００６５】
総収入額（Ｄ１０）は、地価（Ｄ１１、Ｄ１２）、土地所有者の負担金（Ｄ１３）、賃料収入（Ｄ１６）に基づいて算出される。
本実施形態では、取引対象の土壌汚染サイトにおける地価を考慮する。具体的には、浄化前の地価（Ｄ１１）を考慮する。更に、借地期間（Ｄ０１）の経過後には土地所有者に返却されるため、借地期間（Ｄ０１）経過後の地価（Ｄ１２）を考慮する。
【００６６】
また、必要に応じて、土地所有者が、汚染土壌の浄化のための負担金（Ｄ１３）を出資する場合もある。
この土壌汚染サイトの利用形態に応じた相場賃料（Ｄ１４）を参考にして、賃料（Ｄ１５）を決定する。この場合、賃料収入（Ｄ１６）は、賃料（Ｄ１５）と借地期間（Ｄ０１）との乗算により算出される。
【００６７】
総支出額（Ｄ２０）は、土壌汚染調査費用（Ｄ２１）、各種浄化処理方法による浄化処理費用（Ｄ２２）により算出される。ここで、土壌汚染調査費用として、実際の調査前においては予測値を用い、調査後は調査費用の確定値を用いることになる。
【００６８】
また、土壌汚染を浄化している借地期間（Ｄ０１）において、土地の利用形態（Ｄ０２）に対応した施設の建設費や原状回復費用（Ｄ２３）が必要になる。
一方、汚染土壌を浄化する場合には、税制優遇等を受けることができる可能性があり、このような優遇を政策的支援額（Ｄ２４）として、総支出額から差し引くものとする。
【００６９】
また、利用形態（Ｄ０２）に対応した賃料（Ｄ１５）を取得できない可能性がある場合には、賃料収入の下限値を定める保険を利用する。この場合には、例えば、賃料（Ｄ１５）や賃料収入（Ｄ１６）に対して予め定めた料率を乗算した金額の保険料（Ｄ２５）が必要である。
【００７０】
更に、実際に汚染状況の調査を行なう場合、土壌汚染状況によっては、予め想定した調査よりも調査工程が多くなる可能性がある。また、浄化処理においても、予め想定した浄化処理よりも工程が多くなる可能性もある。この場合には、浄化費用が高くなる可能性があるが、浄化費用の上限値を設定するための保険を利用することができる。この場合には、土壌汚染調査費用（Ｄ２１）や浄化処理費用（Ｄ２２）に対して、それぞれについて予め定めた各料率を乗算した金額の保険料（Ｄ２６）が必要である。
【００７１】
そして、借地期間（Ｄ０１）の総収入額（Ｄ１０）から総支出額（Ｄ２０）を差し引くことにより、ビジネスプランの収支として評価結果（Ｄ３０）を算出する。
【００７２】
次に、図５を用いて、取引支援サーバ２０において実行される各処理を説明する。
取引支援サーバ２０の制御部２１は、取引対象の住所の取得処理（Ｓ００）、借地期間の取得処理（Ｓ０１）、土地利用形態の取得処理（Ｓ０２）を実行する。具体的には、制御部２１の管理手段２１１は、クライアント端末１０のディスプレイに、土壌汚染サイトの住所、借地期間、土地利用形態の各入力欄を設けた設定画面を出力する。そして、管理手段２１１は、この設定画面に入力された各種情報をクライアント端末１０から取得する。そして、管理手段２１１は、収入算出手段２１２及び支出算出手段２１３に対して、それぞれ総収入額及び総支出額の算出を指示する。
【００７３】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化前の地価の算出処理（Ｓ１１）を実行する。具体的には、制御部２１の収入算出手段２１２は、地価評価手段２１５に対して住所情報を提供する。この場合、地価評価手段２１５は、クライアント端末１０から取得した住所情報に基づいて、地価管理情報記憶部２２から土壌汚染サイトの現在地価を取得し、収入算出手段２１２に供給する。
【００７４】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、借地期間の経過後における地価の算出処理
（Ｓ１２）を実行する。具体的には、制御部２１の地価評価手段２１５は、地価管理情報記憶部２２から、クライアント端末１０から取得した住所において、借地期間経過後の将来地価を取得し、収入算出手段２１２に供給する。
【００７５】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地所有者の負担金の取得処理（Ｓ１３）を実行する。具体的には、制御部２１の管理手段２１１は、地価評価手段２１５から、現在地価、将来地価を取得し、クライアント端末１０のディスプレイに地価情報画面を出力する。更に、管理手段２１１は、クライアント端末１０のディスプレイに、負担金入力欄を設けた設定画面を出力する。例えば、地価の値上がりを考慮し、土地所有者において拠出可能な負担金額を設定画面に入力する。そして、管理手段２１１は、この設定画面に入力された負担金額を取得し、収入算出手段２１２に供給する。
【００７６】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、クライアント端末１０から土地利用形態の取得処理（Ｓ０２）を実行する。具体的には、制御部２１の管理手段２１１は、クライアント端末１０のディスプレイに、土地利用形態を選択するための利用形態コード選択欄を設けた設定画面を出力する。そして、管理手段２１１は、この設定画面に選択された利用形態コードをクライアント端末１０から取得し、収入算出手段２１２、支出算出手段２１３に提供する。
【００７７】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、相場賃料の算出処理（Ｓ１４）を実行する。具体的には、制御部２１の収入算出手段２１２は、賃貸収入算出手段２１４に対して、住所及び利用形態コードを提供する。この場合、賃貸収入算出手段２１４は、相場賃料情報記憶部２５から、土壌汚染サイトの住所及び利用形態コードに基づいて相場賃料を取得する。そして、賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０のディスプレイに、相場賃料表示画面を出力する。
【００７８】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料の取得処理（Ｓ１５）を実行する。具体的には、制御部２１の賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０のディスプレイに、賃料入力欄を設けた設定画面を出力する。ここで、相場賃料を考慮し、賃料を設定画面に入力する。そして、賃貸収入算出手段２１４は、この設定画面に入力された賃料を取得する。
【００７９】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料収入の算出処理（Ｓ１６）を実行する。具体的には、制御部２１の賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０から取得した賃料と借地期間とを乗算することにより賃料収入を算出し、収入算出手段２１２に供給する。
【００８０】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土壌汚染状況情報の取得処理（Ｓ０３）を実行する。具体的には、制御部２１の浄化費用算出手段２１６は、クライアント端末１０のディスプレイに、汚染状況の入力画面を出力する。この場合、調査前には、土壌汚染サイトの利用履歴に対応して予想される汚染度合いを入力する。一方、調査後には、調査結果（調査費用の確定金額、汚染内容）を入力する。
【００８１】
この場合、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土壌汚染調査費用の算出処理（Ｓ２１）を実行する。具体的には、制御部２１の浄化費用算出手段２１６は、調査前においては、クライアント端末１０から取得した汚染度合いに基づいて、浄化費用情報記憶部２３の調査費用算出テーブル２３１から調査費用を取得する。一方、調査後の場合には、浄化費用算出手段２１６は、調査結果に含まれる調査費用の確定金額を取得する。そして、浄化費用算出手段２１６は、取得した調査費用又は確定金額を支出算出手段２１３に供給する。
【００８２】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化処理費用の算出処理（Ｓ２２）を実行する。具体的には、制御部２１の浄化費用算出手段２１６は、クライアント端末１０から取得した汚染度合いに基づいて、浄化費用情報記憶部２３の浄化処理費用算出テーブル２３２から、浄化処理方法コードを特定する。更に、浄化費用算出手段２１６は、浄化処理費用算出テーブル２３２から、浄化処理方法コードに対応した浄化処理金額を取得する。そして、浄化費用算出手段２１６は、取得した浄化処理金額を支出算出手段２１３に供給する。
【００８３】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、建設費及び原状回復費用等の土地利用支出金額の算出処理（Ｓ２３）を実行する。具体的には、制御部２１の支出算出手段２１３は、土地利用支出評価手段２１７に対して、利用形態コードを提供する。この場合、土地利用支出評価手段２１７は、土地利用費用情報記憶部２４から、利用形態コードに基づいて建設費及び原状回復費用を取得し、支出算出手段２１３に供給する。
【００８４】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、政策的支援額の算出処理（Ｓ２４）を実行する。具体的には、制御部２１の政策的支援評価手段２１９は、土壌汚染調査費用の算出処理（Ｓ２１）、浄化処理費用の算出処理（Ｓ２２）、土地利用支出金額の算出処理（Ｓ２３）において算出した各費用に基づいて、政策的支援額情報記憶部２７から政策的支援額を取得する。そして、政策的支援評価手段２１９は、取得した政策的支援額を支出算出手段２１３に供給する。
【００８５】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料や賃料収入についての保険料の算出処理（Ｓ２５）を実行する。具体的には、制御部２１の支出算出手段２１３は、保険料算出手段２１８に対して、賃貸収入算出手段２１４から取得した賃料や賃料収入を供給する。この場合、保険料算出手段２１８は、保険料情報記憶部２６の賃料収入保険料算出テーブル２６１から、賃料収入の下限値を保証するための保険料を取得し、支出算出手段２１３に供給する。
【００８６】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化費用についての保険料の算出処理（Ｓ２６）を実行する。具体的には、制御部２１の支出算出手段２１３は、保険料算出手段２１８に対して、浄化費用算出手段２１６から取得した土壌汚染調査費用や浄化処理費用を供給する。この場合、保険料算出手段２１８は、保険料情報記憶部２６の浄化費用保険料算出テーブル２６２から、浄化費用の上限値を保証するための保険料を取得し、支出算出手段２１３に供給する。
【００８７】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、借地期間の総収入額の算出処理（Ｓ１０）を実行する。具体的には、制御部２１の収入算出手段２１２は、現在地価と将来地価の差額、賃貸収入、土地所有者の負担金を加算した総収入額を算出する。そして、収入算出手段２１２は、算出した総収入額とともに、その内訳情報を管理手段２１１に供給する。
【００８８】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、支出算出手段２１３は、借地期間の総支出額の算出処理（Ｓ２０）を実行する。具体的には、制御部２１の支出算出手段２１３は、浄化費用（土壌汚染調査費用、浄化処理費用）、土地利用支出（建設費、原状回復費用等）、保険料を加算し、政策的支援額を減算した総支出額を算出する。そして、支出算出手段２１３は、算出した総支出額とともに、その内訳情報を管理手段２１１に供給する。
【００８９】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、収支の評価結果の出力処理（Ｓ３０）を実行する。具体的には、制御部２１の管理手段２１１は、収入算出手段２１２が算出した総収入額と、収入算出手段２１２が算出した総支出額とともに、その内訳情報を、クライア
ント端末１０のディスプレイに算出した収支結果を出力する。
【００９０】
次に、図６に従って、土地浄化のための収支計算処理を説明する。
まず、取引支援サーバ２０の制御部２１は、取引対象の土地情報を取得する（ステップＳ１−１）。具体的には、制御部２１の管理手段２１１が、取引対象の住所の取得処理（Ｓ００）を実行する。
【００９１】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化費用を算出する（ステップＳ１−２）。具体的には、制御部２１の浄化費用算出手段２１６が、土壌汚染状況の取得処理（Ｓ０３）を実行する。更に、浄化費用算出手段２１６が、土壌汚染調査費用の算出処理（Ｓ２１）、浄化処理費用の算出処理（Ｓ２２）を実行する。
【００９２】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、借地期間、利用形態情報を取得する（ステップＳ１−３）。具体的には、制御部２１の管理手段２１１が、借地期間の取得処理（Ｓ０１）、土地利用形態の取得処理（Ｓ０２）を実行する。
【００９３】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、地価情報を取得する（ステップＳ１−４）。具体的には、制御部２１の地価評価手段２１５が、浄化前の地価の算出処理（Ｓ１１）及び借地期間経過後の地価の算出処理（Ｓ１２）を実行する。
【００９４】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地所有者の負担金額を取得する（ステップＳ１−５）。具体的には、制御部２１の管理手段２１１が、土地所有者の負担金の取得処理（Ｓ１３）を実行する。
【００９５】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料収入を算出する（ステップＳ１−６）。具体的には、制御部２１の賃貸収入算出手段２１４が、相場賃料の算出処理（Ｓ１４）、賃料の取得処理（Ｓ１５）、賃料収入の算出処理（Ｓ１６）を実行する。
【００９６】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地利用支出金額を算出する（ステップＳ１−７）。具体的には、制御部２１の土地利用支出評価手段２１７が、土地利用支出金額の算出処理（Ｓ２３）を実行する。
【００９７】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、政策的支援額を算出する（ステップＳ１−８）。具体的には、制御部２１の政策的支援評価手段２１９が、政策的支援額の算出処理（Ｓ２４）を実行する。
【００９８】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、保険料を算出する（ステップＳ１−９）。具体的には、制御部２１の保険料算出手段２１８が、保険料の算出処理（Ｓ２５、Ｓ２６）を実行する。
【００９９】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、総収入額及び総支出額を算出する（ステップＳ１−１０）。具体的には、制御部２１の収入算出手段２１２が、借地期間の総収入額の算出処理（Ｓ１０）を実行する。更に、支出算出手段２１３が、借地期間の総支出額算出処理（Ｓ２０）を実行する。
【０１００】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、評価結果を出力する（ステップＳ１−１１）。具体的には、制御部２１の管理手段２１１が、収支の評価結果の出力処理（Ｓ３０）を実行する。
【０１０１】
本実施形態によれば、以下のような効果を得ることができる。
（１）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化費用を算出する（ステップＳ１−２）。一方、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料収入を算出する（ステップＳ１−６）。そして、取引支援サーバ２０の制御部２１は、総収入額及び総支出額を算出し（ステップＳ１−１０）、収支の評価結果を出力する（ステップＳ１−１１）。これにより、土壌汚染サイトを浄化しながら、この期間中に賃貸借契約により賃料収入を取得することができる。従って、土地所有者の浄化費用の負担を軽減することができる。
【０１０２】
（２）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、地価情報を取得する（ステップＳ１−４）。これにより、土壌汚染サイトの浄化を行なっている借地期間の地価変動を考慮して、土地所有者の浄化費用の負担を算出することができる。
【０１０３】
（３）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地利用支出金額を算出する（ステップＳ１−７）。これにより、土地の利用形態に応じた建設費や原状回復費用を考慮して、収支の評価結果を出力することができる。
【０１０４】
（４）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、政策的支援額を算出する（ステップＳ１−８）。これにより、優遇税制等を考慮して、収支の評価結果を出力することができる。
【０１０５】
（５）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、保険料を算出する（ステップＳ１−９）。賃料収入や浄化費用は、土地の利用状況や土壌汚染状況によって変動することがある。従って、保険料を考慮した収支により、予想外の収入減少や出費増加を抑制することができる。
【０１０６】
なお、上記各実施形態は以下のように変更してもよい。
・ 上記実施形態では、土壌汚染サイトの地下においてオンサイトで浄化を行なうとともに、地上においては土地利用を図り、収入を得るビジネスプランを策定する。すべての期間においてオンサイト浄化を行なう必要はなく、借地期間中に浄化を行なえればよい。例えば、原状回復の前に、オンサイト浄化により除去できなかった土壌汚染を集中的に浄化するようにしてもよい。
【０１０７】
・ 上記実施形態では、この評価結果（Ｄ３０）として、借地期間の総収入額、総支出額が表示される。評価結果として出力される情報はこれらに限定されるものではない。例えば、総収入額と総支出額との差額や、浄化費用に対する賃料の割合を評価して出力するようにしてもよい。この場合、前者においては、制御部２１の管理手段２１１が、総収入額と総支出額との差額を算出する。また、後者においては、管理手段２１１が、収入算出手段２１２から賃料及び支出算出手段２１３から浄化費用を取得し、浄化費用に対する賃料の割合を算出する。そして、管理手段２１１は、算出結果を評価結果として出力する。
【０１０８】
・ 上記実施形態では、ビジネスプランの対象として、土壌汚染の浄化を目的としたが、浄化対象は土壌汚染に限定されるものではない。例えば、大気汚染（温室効果ガス等を含む）、海洋汚染、地下水汚染等の環境汚染を浄化対象とすることも可能である。また、賃貸借・借地契約の対象も建物に限定されるものではなく、使用料収入を取得できるものであればよい。例えば、土地自身や、この土地に設置された太陽光発電施設を、賃貸借・借地契約の対象とすることも可能である。
【０１０９】
・ 上記実施形態では、新たに賃貸借・借地契約を行なう場合を想定したが、既に賃貸借・借地契約を行なっている土地を対象とすることも可能である。
・ 上記実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、借地期間の取得処理（Ｓ０１）を実行する。そして、この借地期間に基づいて、取引支援サーバ２０の制御部２１
は、賃料収入の算出処理（Ｓ１６）を実行する。これに代えて、取引支援サーバ２０の制御部２１が、借地期間候補を設定して、収支を計算するようにしてもよい。更に、借地期間候補を設定する場合、土壌汚染状況に応じて浄化の所要期間に対応させて、借地期間を設定するようにしてもよい。具体的には、浄化処理が終了する時期に、賃貸借契約が終了するように借地期間を設定する。これにより、土地所有者は、浄化処理後の土地を速やかに再活用することができる。
【０１１０】
また、クライアント端末１０から賃料を取得した場合、総収入額が総支出額の基準範囲内に収まる借地期間を算出するようにしてもよい。この場合、管理手段２１１が、支出算出手段２１３から総支出を取得する。次に、管理手段２１１は、賃料収入において、総支出に見合う金額（賃料収入予想額）を算出する。具体的には、総支出から地価や土地所有者の負担金を差し引いた金額を賃料収入予想額として算出する。そして、管理手段２１１は、賃料収入予想額を収入算出手段２１２に対して供給する。ここで、賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０から賃料を取得した場合には、取得した賃料を用いて、賃料収入予想額を満たすための期間（借地期間）を算出する。そして、管理手段２１１は、賃貸収入算出手段２１４が算出した借地期間を取得し、収支の評価結果として出力する。
【０１１１】
一方、賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０から借地期間を取得した場合には、取得した借地期間を用いて、賃料収入予想額を満たすための賃料を算出する。そして、管理手段２１１は、賃貸収入算出手段２１４が算出した賃料を取得し、収支の評価結果として出力する。
【０１１２】
・ 上記実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料の取得処理（Ｓ１５）を実行する。これに代えて、取引支援サーバ２０の制御部２１が賃料を設定するようにしてもよい。例えば、相場賃料に対して、予め定められた料率を乗算して賃料を算出するようにしてもよい。また、この料率を、土壌汚染状況に基づいて設定するようにしてもよい。この場合には、取引支援サーバ２０に、汚染度合いに対応させて料率を記録した料率算出テーブルを保持させておき、土壌汚染状況に対応する料率を取得する。
【０１１３】
・ 上記実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地利用形態の取得処理（Ｓ０２）を実行する。この場合、クライアント端末１０から土地の利用形態コードを取得する。そして、土地利用形態を考慮して、取引支援サーバ２０の制御部２１は、相場賃料の算出処理（Ｓ１４）、賃料の取得処理（Ｓ１５）を実行する。更に、土地利用形態を考慮して、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地利用支出金額の算出処理（Ｓ２３）を実行する。これに代えて、取引支援サーバ２０の制御部２１が、浄化費用に見合う土地利用形態を特定するようにしてもよい。具体的には、制御部２１が、土地利用費用情報記憶部２４、相場賃料情報記憶部２５に記録されたすべての利用形態コードについて収支を計算する。そして、制御部２１は、最も短期間に浄化費用を回収できる土地の利用形態を特定する。
【符号の説明】
【０１１４】
１０…クライアント端末、２０…取引支援サーバ、２１…制御部、２１１…管理手段、２１２…収入算出手段、２１３…支出算出手段、２１４…賃貸収入算出手段、２１５…地価評価手段、２１６…浄化費用算出手段、２１７…土地利用支出評価手段、２１８…保険料算出手段、２１９…政策的支援評価手段、２２…地価管理情報記憶部、２３…浄化費用情報記憶部、２４…土地利用費用情報記憶部、２５…相場賃料情報記憶部、２６…保険料情報記憶部、２７…政策的支援額情報記憶部。
【技術分野】
【０００１】
本発明は、環境汚染、特に土壌汚染サイトの浄化を促進するための土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
今日、環境汚染の状況把握や汚染対策が注目されている。例えば、改正土壌汚染対策法や国際会計基準に向けた新しい会計処理の義務化等により、企業活動においてリスク管理の強化や情報開示の拡大を促す動きが活発化している（例えば、非特許文献１参照）。特に、我が国においては、多くの土地に土壌汚染があると試算されており、汚染を浄化して再利用を促進することが政策的課題となっている。このため、企業等が、土壌汚染がある土地や汚染の懸念がある土地（以下、土壌汚染サイト）を保有する場合、土地の管理や浄化のための負担が増えることになる。
【０００３】
一方、汚染土壌の浄化技術においては、多様な手法が検討されている（例えば、非特許文献２参照）。この中には、発生した汚染をその場所で浄化するオンサイトで浄化を行なう技術も含まれる（例えば、特許文献１参照）。更に、浄化費用の算出及び土地の鑑定評価を行なうための技術も検討されている（例えば、特許文献２参照）。この文献に記載された技術では、少数の離散的な実測データから、連続的な汚染土壌分布を科学的かつ合理的に推測し、浄化費用の算出及び土地の鑑定評価を行なう。
【先行技術文献】
【非特許文献】
【０００４】
【非特許文献１】光成美樹、“新会計基準を踏まえた土壌汚染リスク管理の新たな課題”、［online］、２０１０年４月、みずほ情報総研、［２０１０年７月１２日検索］、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.mizuho-ir.co.jp/publication/contribution/environment/2010/businessi04.html ＞
【非特許文献２】特許庁、“平成１９年度特許出願技術動向調査報告書 固体廃棄物及び土壌汚染の処理技術”、［online］、平成２０年４月、特許庁、［２０１０年７月１２日検索］、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.jpo.go.jp/shiryou/pdf/gidou-houkoku/kotai_youyaku.pdf＞
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２０１０−２９８４３号公報（第１頁、図１）
【特許文献２】特開２００６−３４９４６８号公報（第１頁、図１）
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
多くの土壌汚染サイトの土地取引においては、土地所有者が浄化を行ない、浄化後に土地の売買を行なうことが多い。この場合には、土地所有者が、汚染状況の調査費用や、浄化完了までの費用を負担することになり、経済的な負担が大きい。このため、土壌汚染サイトの浄化が促進されず、土地の有効活用を図ることが困難である。この問題は、いわゆるブラウンフィールド問題として認識されている。ここで、ブラウンフィールドとは、土壌汚染などの環境リスクの懸念によって有効利用されていない土地を指す。
【０００７】
一方、土壌汚染サイトをそのまま売買取引の対象とする場合、売り手側で汚染状況の調査を行ない、購入者側で土壌汚染を浄化することが多い。この場合、土壌汚染対策法では
、所有者責任が原則であり、汚染原因者に対する求償権はあるものの、土壌汚染を前提とする売却により、売り主に一義的な責任がなくなることになる。更に、売り主においては、浄化に関わる事務手続の負担をなくすことができる。しかしながら、土地所有者が変わるため、新たな土壌汚染が発見された場合には、その浄化責任の所在が不明確になる可能性がある。また、土壌汚染の浄化費用分担等としての減価額の決定が困難であり、土地浄化売主と買主との間で売買価格を調整することができないことが多い。
【０００８】
また、土地所有者が土地売却という意思決定をする必要があり、土地保有の観点から抵抗感がある。
本発明は、上記課題を解決するためになされたものであり、土地所有者が土壌汚染サイトの土地を保有しながら、土壌汚染の浄化を促進するとともに、浄化費用の負担軽減を図るための土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記問題点を解決するために、請求項１に記載の発明は、土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムであって、前記制御手段が、入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段と、前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段と、前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段と、前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段と、前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段とを備えたことを要旨とする。
【００１０】
請求項２に記載の発明は、請求項１に記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記浄化費用情報記憶手段に記憶された浄化費用には、土壌汚染状況を評価するための調査費用を含めることを要旨とする。
【００１１】
請求項３に記載の発明は、請求項１又は２に記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記制御手段が、前記入力部から賃料を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃貸借期間を算出する手段を更に備えたことを要旨とする。
【００１２】
請求項４に記載の発明は、請求項１〜３のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記制御手段が、前記入力部から賃貸借期間を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃料を算出する手段を更に備えたことを要旨とする。
【００１３】
請求項５に記載の発明は、請求項１〜４のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化所要期間を記憶した浄化期間情報記憶手段を更に備え、前記制御手段が、前記浄化期間情報記憶手段を用いて、前記入力部から取得した土壌汚染状況に対応した浄化所要期間を算出し、この浄化所要期間に基づいて賃貸借期間を特定することを要旨とする。
【００１４】
請求項６に記載の発明は、請求項１〜５のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、土壌汚染サイトの現在地価及び将来地価を算出するための情報を記憶した地価情報記憶手段を更に備え、前記制御手段が、前記地価情報記憶手段を用いて、前記賃貸借期間の経過後の将来地価を算出し、前記土壌汚染サイトの現在地価及び前記将来地価
の差分を算出し、前記差分を含めた評価結果を前記出力部に出力することを要旨とする。
【００１５】
請求項７に記載の発明は、請求項１〜６のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記制御手段が、浄化費用又は賃料収入に対する限界値を設定するための保険料を算出し、前記保険料を前記総支出額に含めることを要旨とする。
【００１６】
請求項８に記載の発明は、請求項１〜７のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システムにおいて、前記制御手段が、土壌汚染の浄化における政策的支援の評価額を算出し、前記評価額を総収入額に含めることを要旨とする。
【００１７】
請求項９に記載の発明は、土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するための方法であって、前記制御手段が、入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する段階と、前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する段階と、前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する段階と、前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する段階と、前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する段階とを実行することを要旨とする。
【００１８】
請求項１０に記載の発明は、土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するためのプログラムであって、前記制御手段を、入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段、前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段、前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段、前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段、前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段として機能させることを要旨とする。
【００１９】
（作用）
請求項１、９又は１０に記載の発明によれば、制御手段が、入力部から土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、浄化費用情報記憶手段を用いて、土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する。そして、土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する。次に、浄化費用及び土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する。また、利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する。そして、総支出額と総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する。これにより、土壌汚染の浄化処理中に、この土地を活用した賃貸借契約を行ない、賃料収入により浄化費用の負担軽減を図るビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２０】
請求項２に記載の発明によれば、浄化費用情報記憶手段に記憶された浄化費用には、土壌汚染状況を評価するための調査費用を含める。浄化費用は土壌汚染状況によって異なるため、この土壌汚染状況を把握するための調査費用についても支出に含めて、賃料収入に
より浄化費用の負担軽減を図るビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２１】
請求項３に記載の発明によれば、制御手段が、入力部から賃料を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃貸借期間を算出する。これにより、賃料収入を用いて、土壌汚染サイトの浄化費用を賄うことができる賃貸借期間を設定したビジネスプランを作成することができる。
【００２２】
請求項４に記載の発明によれば、制御手段が、入力部から賃貸借期間を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃料を算出する。これにより、賃料収入を用いて、土壌汚染サイトの浄化費用を賄うことができる賃貸借期間を設定したビジネスプランを作成することができる。
【００２３】
請求項５に記載の発明によれば、制御手段が、浄化期間情報記憶手段を用いて、入力部から取得した土壌汚染状況に対応した浄化所要期間を算出する。そして、この浄化所要期間に基づいて賃貸借期間を特定する。これにより、土壌汚染状況に対応した浄化処理方法に基づいて、浄化に必要な所要期間を算出し、この所要期間に対応した賃貸借期間を設定したビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２４】
請求項６に記載の発明によれば、制御手段が、土壌汚染サイトの地価情報記憶手段を用いて、賃貸借期間の経過後の将来地価を算出する。そして、土壌汚染サイトの現在地価及び将来地価の差分を算出し、差分を含めた評価結果を出力部に出力する。これにより、賃貸借期間に応じた地価の変化を考慮して、賃料収入により浄化費用の負担軽減を図るビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２５】
請求項７に記載の発明によれば、制御手段が、浄化費用又は賃料収入に対する限界値を設定するための保険料を算出し、保険料を総支出額に含める。これにより、予想外の賃料収入の減少や浄化費用の増加が生じた場合にも、保険により対応することができるビジネスプランの収支を評価することができる。
【００２６】
請求項８に記載の発明によれば、制御手段が、土壌汚染の浄化における政策的支援の評価額を算出し、評価額を総収入額に含める。これにより、税制優遇等の政策的支援を考慮してビジネスプランの収支を評価することができる。
【発明の効果】
【００２７】
本発明によれば、土地所有者が土壌汚染サイトの土地を保有しながら、土壌汚染の浄化を促進するとともに、浄化費用の負担軽減を図ることができる。
【図面の簡単な説明】
【００２８】
【図１】本発明の実施形態のシステム概略図。
【図２】本実施形態で用いるデータの説明図であって、（ａ）は地価管理情報記憶部、（ｂ）は浄化費用情報記憶部、（ｃ）は土地利用費用情報記憶部、（ｄ）は相場賃料情報記憶部、（ｅ）は保険料情報記憶部、（ｆ）は政策的支援額情報記憶部に記憶されたデータの説明図。
【図３】本実施形態におけるビジネスプランの説明図。
【図４】本実施形態のビジネスプランにおける収支計算に用いるデータの関係の説明図。
【図５】本実施形態において実行される各処理の説明図。
【図６】本実施形態の処理手順の説明図。
【発明を実施するための形態】
【００２９】
以下、本発明を具体化した一実施形態を、図１〜図６に従って説明する。本実施形態では、土壌汚染サイトを浄化する場合に、浄化費用の全部又は一部を負担するための土地利用を想定する。この場合、土壌汚染サイトの地下においてオンサイトで浄化を行なうとともに、地上においては土地利用を図り、収入を得るビジネスプランを策定する。このビジネスプランにおいて、収入や支出についてのシミュレーションを行ない、シミュレーション結果を出力するために用いる土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラムとして説明する。
【００３０】
まず、図３を用いて、このビジネスプランについて説明する。最初に、土壌汚染状況の推測を行なう（ステップＳ１）。ここでは、これまでの土地の利用状況情報を取得し、この利用状況情報に基づいて、土壌汚染状況を推測する。
【００３１】
次に、調査費用の見積もりを行なう（ステップＳ２）。ここでは、予想した土壌汚染状況を用いて、必要な調査方法を想定し、この調査方法に基づいて、調査費用を算出する。
次に、土壌汚染状況の調査前のビジネスプランの収支計算を行なう（ステップＳ３）。この段階では、まだ調査を行なっていないため、土壌汚染状況を把握できていない。そこで、調査費用の見積もりに基づいて、オンサイトでの浄化と同時に土地利用（ここでは、賃貸借取引）を行なうビジネスプランを想定する。具体的には、実際の調査前に、土壌汚染サイトの浄化費用（調査費用を含む）と、土地の利用形態に応じた収入との収支を予測する。
【００３２】
次に、土壌汚染状況について調査実施を行なう（ステップＳ４）。ここでは、この土地の汚染状況について、実際に調査を実施する。調査の進捗に伴い、新たな調査が必要になった場合には、調査を追加する。
【００３３】
そして、土壌汚染状況についての調査結果に基づいてビジネスプランの収支計算を行なう（ステップＳ５）。この段階では、調査により土壌汚染状況を把握している。そこで、実際の調査により、判明した汚染状況に基づいて浄化処理方法を想定し、この浄化費用と、土地の利用形態に応じた収入との収支を予測する。
【００３４】
本実施形態では、ステップＳ３、Ｓ５における収支計算おいて、図１に示すように、土地浄化取引評価システムとしての取引支援サーバ２０を用いて行なう。この取引支援サーバ２０は、ネットワークを介して、クライアント端末１０に接続されている。
【００３５】
クライアント端末１０は、収支計算を行なう利用者（例えば、土地所有者やビジネスプランの提案者等）が用いるコンピュータ端末である。このクライアント端末１０は、図示しないディスプレイ等から構成された出力部や、キーボードやポインティングデバイス等から構成された入力部を備える。
【００３６】
取引支援サーバ２０は、収入や支出を算出するための各種情報を取得し、この情報に基づいて、土壌汚染を浄化するビジネスプランの収支をシミュレーションするためのサーバコンピュータである。この取引支援サーバ２０は、制御部２１、地価管理情報記憶部２２、浄化費用情報記憶部２３、土地利用費用情報記憶部２４、相場賃料情報記憶部２５、保険料情報記憶部２６、政策的支援額情報記憶部２７を備えている。
【００３７】
ここで、制御部２１は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ（図示せず）等から構成された制御手段を備えており、後述する処理（管理段階、収入算出段階、支出算出段階の各処理）を行なう。更に、制御部２１は、賃貸収入算出段階、地価評価段階、浄化費用算出段階、土地利用支出評価段階、保険料算出段階、政策的支援評価段階等の各処理を行なう。そして、制御部２１は、土地浄化取引評価プログラムの実行により、図１に示すように、管理手段
２１１、収入算出手段２１２、支出算出手段２１３、賃貸収入算出手段２１４、地価評価手段２１５、浄化費用算出手段２１６、土地利用支出評価手段２１７、保険料算出手段２１８、政策的支援評価手段２１９として機能する。
【００３８】
管理手段２１１は、収支を計算するために必要な情報をクライアント端末１０から取得するとともに、ビジネスプランの収支を計算し、この収支の評価結果をクライアント端末１０に出力する処理を実行する。
【００３９】
収入算出手段２１２は、土壌汚染サイトについての土地利用（ここでは、土壌汚染サイトに建設された施設の賃貸借）を行なうことにより得られる収入額を計算する処理を実行する。
【００４０】
支出算出手段２１３は、土壌汚染サイトについて、土地利用を図りながら、汚染土壌の浄化に必要な支出額を計算する処理を実行する。
賃貸収入算出手段２１４は、土壌汚染サイトの土地を利用して、賃貸借取引を行なう場合の賃料収入を計算する処理を実行する。
【００４１】
地価評価手段２１５は、土壌汚染サイトの土地の地価（現在地価、将来地価）を計算する処理を実行する。
浄化費用算出手段２１６は、土壌汚染サイトの汚染土壌を浄化するために必要な費用（汚染状況の調査費用、浄化処理費用）を算出する処理を実行する。
【００４２】
土地利用支出評価手段２１７は、土壌汚染サイトについての土地利用を行なう場合に必要な費用（施設の建設費、原状回復費用）を算出する処理を実行する。
保険料算出手段２１８は、賃貸借取引において賃料収入の下限値（限界値）を保証したり、浄化費用についての上限値（限界値）を保証したりするための保険を利用する場合の保険料を算出する処理を実行する。
政策的支援評価手段２１９は、汚染土壌を浄化する場合に受けられる税制優遇などの政策的支援額を算出する処理を実行する。
【００４３】
地価管理情報記憶部２２は地価情報記憶手段として機能し、図２（ａ）に示すように、各住所の地価を算出するための地価算出テーブル２２０を記憶している。この地価算出テーブル２２０は、現在の地価や将来の予測地価が登録された場合に記録される。この地価算出テーブル２２０は、住所、現在地価、将来地価に関するデータを含んで構成されている。
【００４４】
住所データ領域には、地価を算出する土地の住所を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
現在地価データ領域には、この住所における現在の地価に関するデータが記憶されている。
【００４５】
将来地価データ領域には、この住所における将来の地価を算出するためのデータが記憶されている。この将来地価データ領域には、時間を変数として、将来の地価を算出するための関数が記憶されている。
【００４６】
浄化費用情報記憶部２３は浄化費用情報記憶手段、浄化期間情報記憶手段として機能し、図２（ｂ）に示すように、土壌汚染サイトの浄化のための費用や所要期間を算出するための浄化費用算出データ２３０を記憶している。この浄化費用算出データ２３０は、汚染土壌を浄化するために必要な費用が登録された場合に記録される。浄化費用算出データ２３０は、土壌汚染状況の調査に必要な費用を算出するための調査費用算出テーブル２３１
や、汚染土壌の浄化処理に必要な費用等を算出するための浄化処理費用算出テーブル２３２から構成されている。
【００４７】
調査費用算出テーブル２３１には、土地の汚染度合い（汚染原因の物質の種類や汚染レベル）に対応して、調査費用に関するデータが記憶されている。
浄化処理費用算出テーブル２３２は、汚染度合い、浄化処理方法コード、浄化所要期間、浄化処理金額に関するデータを含んで構成されている。
【００４８】
汚染度合いデータ領域には、土壌汚染の原因物質の種類や汚染レベルを特定するためのデータが記憶されている。
調査費用データ領域には、土壌汚染サイトの汚染状況の調査に必要と予想される費用金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００４９】
浄化処理方法コードデータ領域には、汚染度合いに対応して土壌汚染サイトの浄化処理方法を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
浄化所要期間データ領域には、この浄化処理方法によって汚染土壌を浄化するための所要期間を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００５０】
浄化処理金額データ領域には、この浄化処理方法によって汚染土壌を浄化するための費用金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００５１】
土地利用費用情報記憶部２４は土地利用支出情報記憶手段として機能し、図２（ｃ）に示すように、土壌汚染サイトを有効利用するために必要な費用を算出するための土地利用費用算出データ２４０を記憶している。この土地利用費用算出データ２４０は、利用形態を実現するための費用が登録された場合に記録される。この土地利用費用算出データ２４０は、建設費算出テーブル２４１、原状回復費用算出テーブル２４２から構成されている。
【００５２】
建設費算出テーブル２４１は、利用形態コード、建設費金額に関するデータを含んで構成されている。原状回復費用算出テーブル２４２は、利用形態コード、原状回復費金額に関するデータを含んで構成されている。
【００５３】
利用形態コードデータ領域には、汚染土壌の土地の利用形態を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
建設費金額算出データ領域には、この利用形態を実現するための施設の建設費金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００５４】
原状回復費金額データ領域には、この利用形態において、汚染土壌の浄化後に原状回復するために必要な費用金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
【００５５】
相場賃料情報記憶部２５は、図２（ｄ）に示すように、各住所の土地における相場賃料を算出するための相場賃料算出テーブル２５０を記憶している。この相場賃料算出テーブル２５０は、賃料相場が登録された場合に記録される。この相場賃料算出テーブル２５０は、住所、利用形態コード、相場賃料金額に関するデータを含んで構成されている。
【００５６】
住所データ領域には、相場賃料を算出する土地の住所を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
利用形態コードデータ領域には、汚染土壌の土地の利用形態を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
相場賃料金額データ領域には、この住所において、この利用形態における相場賃料の金額に関するデータが記憶されている。
【００５７】
保険料情報記憶部２６は、図２（ｅ）に示すように、各種保険料を算出するための保険料算出データ２６０を記憶している。この保険料算出データ２６０は、各種保険料が登録された場合に記録される。この保険料算出データ２６０は、賃料収入保険料算出テーブル２６１、浄化費用保険料算出テーブル２６２から構成されている。
【００５８】
賃料収入保険料算出テーブル２６１には、賃料収入の下限値を保証するための保険料を算出するためのデータが記憶されている。例えば、賃料に対して予め定めた料率を乗算して保険料を算出する関数を用いる。
【００５９】
浄化費用保険料算出テーブル２６２には、浄化費用の上限値を保証するための保険料を算出するための関数が記憶されている。例えば、浄化費用に対して予め定めた料率を乗算して保険料を算出する関数を用いる。
【００６０】
政策的支援額情報記憶部２７は、図２（ｆ）に示すように、政策的支援額を算出するための政策的支援額算出テーブル２７０を記憶している。この政策的支援額算出テーブル２７０は、政策的支援額が登録された場合に記録される。
【００６１】
政策的支援額算出テーブル２７０には、土壌汚染サイトの浄化において税制優遇等において取得できる優遇金額を算出するための関数が記憶されている。例えば、土壌汚染調査費用、浄化処理費用、土地利用支出金額に対して予め定めた料率を乗算して政策的支援額を算出する関数を用いる。
【００６２】
次に、図４を用いて、本実施形態のビジネスプランにおける収支計算に用いるデータの関係を説明する。本実施形態においては、土壌汚染サイトの利用態様に応じた施設を建設し、土壌汚染を浄化している期間において、この施設を他者に貸し出すことにより、土地の有効利用を図る。この利用収益（賃料収入）により、浄化費用の全部又は一部を確保するビジネスプランを想定する。具体的には、まず、土壌汚染サイトである取引対象情報（Ｄ００）を決定する。この取引対象情報（Ｄ００）には、土壌汚染サイトの住所や面積等を含める。更に、この土壌汚染サイトの土地利用形態（Ｄ０２）や、この土地利用形態（Ｄ０２）に応じた施設を他者に貸し出す賃貸借期間としての借地期間（Ｄ０１）を決定する。
【００６３】
また、土壌汚染サイトの浄化のためには、土壌汚染状況（Ｄ０３）についての情報が必要である。この土壌汚染状況（Ｄ０３）は、具体的な調査前に予測する場合と、実際の調査結果に基づいて決まる場合とがある。
【００６４】
そして、借地期間の総収入額（Ｄ１０）、借地期間の総支出額（Ｄ２０）を算出することにより、ビジネスプランの収支の評価結果（Ｄ３０）を出力する。本実施形態では、この評価結果（Ｄ３０）として、借地期間の総収入額（Ｄ１０）、総支出額（Ｄ２０）が表示される。
【００６５】
総収入額（Ｄ１０）は、地価（Ｄ１１、Ｄ１２）、土地所有者の負担金（Ｄ１３）、賃料収入（Ｄ１６）に基づいて算出される。
本実施形態では、取引対象の土壌汚染サイトにおける地価を考慮する。具体的には、浄化前の地価（Ｄ１１）を考慮する。更に、借地期間（Ｄ０１）の経過後には土地所有者に返却されるため、借地期間（Ｄ０１）経過後の地価（Ｄ１２）を考慮する。
【００６６】
また、必要に応じて、土地所有者が、汚染土壌の浄化のための負担金（Ｄ１３）を出資する場合もある。
この土壌汚染サイトの利用形態に応じた相場賃料（Ｄ１４）を参考にして、賃料（Ｄ１５）を決定する。この場合、賃料収入（Ｄ１６）は、賃料（Ｄ１５）と借地期間（Ｄ０１）との乗算により算出される。
【００６７】
総支出額（Ｄ２０）は、土壌汚染調査費用（Ｄ２１）、各種浄化処理方法による浄化処理費用（Ｄ２２）により算出される。ここで、土壌汚染調査費用として、実際の調査前においては予測値を用い、調査後は調査費用の確定値を用いることになる。
【００６８】
また、土壌汚染を浄化している借地期間（Ｄ０１）において、土地の利用形態（Ｄ０２）に対応した施設の建設費や原状回復費用（Ｄ２３）が必要になる。
一方、汚染土壌を浄化する場合には、税制優遇等を受けることができる可能性があり、このような優遇を政策的支援額（Ｄ２４）として、総支出額から差し引くものとする。
【００６９】
また、利用形態（Ｄ０２）に対応した賃料（Ｄ１５）を取得できない可能性がある場合には、賃料収入の下限値を定める保険を利用する。この場合には、例えば、賃料（Ｄ１５）や賃料収入（Ｄ１６）に対して予め定めた料率を乗算した金額の保険料（Ｄ２５）が必要である。
【００７０】
更に、実際に汚染状況の調査を行なう場合、土壌汚染状況によっては、予め想定した調査よりも調査工程が多くなる可能性がある。また、浄化処理においても、予め想定した浄化処理よりも工程が多くなる可能性もある。この場合には、浄化費用が高くなる可能性があるが、浄化費用の上限値を設定するための保険を利用することができる。この場合には、土壌汚染調査費用（Ｄ２１）や浄化処理費用（Ｄ２２）に対して、それぞれについて予め定めた各料率を乗算した金額の保険料（Ｄ２６）が必要である。
【００７１】
そして、借地期間（Ｄ０１）の総収入額（Ｄ１０）から総支出額（Ｄ２０）を差し引くことにより、ビジネスプランの収支として評価結果（Ｄ３０）を算出する。
【００７２】
次に、図５を用いて、取引支援サーバ２０において実行される各処理を説明する。
取引支援サーバ２０の制御部２１は、取引対象の住所の取得処理（Ｓ００）、借地期間の取得処理（Ｓ０１）、土地利用形態の取得処理（Ｓ０２）を実行する。具体的には、制御部２１の管理手段２１１は、クライアント端末１０のディスプレイに、土壌汚染サイトの住所、借地期間、土地利用形態の各入力欄を設けた設定画面を出力する。そして、管理手段２１１は、この設定画面に入力された各種情報をクライアント端末１０から取得する。そして、管理手段２１１は、収入算出手段２１２及び支出算出手段２１３に対して、それぞれ総収入額及び総支出額の算出を指示する。
【００７３】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化前の地価の算出処理（Ｓ１１）を実行する。具体的には、制御部２１の収入算出手段２１２は、地価評価手段２１５に対して住所情報を提供する。この場合、地価評価手段２１５は、クライアント端末１０から取得した住所情報に基づいて、地価管理情報記憶部２２から土壌汚染サイトの現在地価を取得し、収入算出手段２１２に供給する。
【００７４】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、借地期間の経過後における地価の算出処理
（Ｓ１２）を実行する。具体的には、制御部２１の地価評価手段２１５は、地価管理情報記憶部２２から、クライアント端末１０から取得した住所において、借地期間経過後の将来地価を取得し、収入算出手段２１２に供給する。
【００７５】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地所有者の負担金の取得処理（Ｓ１３）を実行する。具体的には、制御部２１の管理手段２１１は、地価評価手段２１５から、現在地価、将来地価を取得し、クライアント端末１０のディスプレイに地価情報画面を出力する。更に、管理手段２１１は、クライアント端末１０のディスプレイに、負担金入力欄を設けた設定画面を出力する。例えば、地価の値上がりを考慮し、土地所有者において拠出可能な負担金額を設定画面に入力する。そして、管理手段２１１は、この設定画面に入力された負担金額を取得し、収入算出手段２１２に供給する。
【００７６】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、クライアント端末１０から土地利用形態の取得処理（Ｓ０２）を実行する。具体的には、制御部２１の管理手段２１１は、クライアント端末１０のディスプレイに、土地利用形態を選択するための利用形態コード選択欄を設けた設定画面を出力する。そして、管理手段２１１は、この設定画面に選択された利用形態コードをクライアント端末１０から取得し、収入算出手段２１２、支出算出手段２１３に提供する。
【００７７】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、相場賃料の算出処理（Ｓ１４）を実行する。具体的には、制御部２１の収入算出手段２１２は、賃貸収入算出手段２１４に対して、住所及び利用形態コードを提供する。この場合、賃貸収入算出手段２１４は、相場賃料情報記憶部２５から、土壌汚染サイトの住所及び利用形態コードに基づいて相場賃料を取得する。そして、賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０のディスプレイに、相場賃料表示画面を出力する。
【００７８】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料の取得処理（Ｓ１５）を実行する。具体的には、制御部２１の賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０のディスプレイに、賃料入力欄を設けた設定画面を出力する。ここで、相場賃料を考慮し、賃料を設定画面に入力する。そして、賃貸収入算出手段２１４は、この設定画面に入力された賃料を取得する。
【００７９】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料収入の算出処理（Ｓ１６）を実行する。具体的には、制御部２１の賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０から取得した賃料と借地期間とを乗算することにより賃料収入を算出し、収入算出手段２１２に供給する。
【００８０】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土壌汚染状況情報の取得処理（Ｓ０３）を実行する。具体的には、制御部２１の浄化費用算出手段２１６は、クライアント端末１０のディスプレイに、汚染状況の入力画面を出力する。この場合、調査前には、土壌汚染サイトの利用履歴に対応して予想される汚染度合いを入力する。一方、調査後には、調査結果（調査費用の確定金額、汚染内容）を入力する。
【００８１】
この場合、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土壌汚染調査費用の算出処理（Ｓ２１）を実行する。具体的には、制御部２１の浄化費用算出手段２１６は、調査前においては、クライアント端末１０から取得した汚染度合いに基づいて、浄化費用情報記憶部２３の調査費用算出テーブル２３１から調査費用を取得する。一方、調査後の場合には、浄化費用算出手段２１６は、調査結果に含まれる調査費用の確定金額を取得する。そして、浄化費用算出手段２１６は、取得した調査費用又は確定金額を支出算出手段２１３に供給する。
【００８２】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化処理費用の算出処理（Ｓ２２）を実行する。具体的には、制御部２１の浄化費用算出手段２１６は、クライアント端末１０から取得した汚染度合いに基づいて、浄化費用情報記憶部２３の浄化処理費用算出テーブル２３２から、浄化処理方法コードを特定する。更に、浄化費用算出手段２１６は、浄化処理費用算出テーブル２３２から、浄化処理方法コードに対応した浄化処理金額を取得する。そして、浄化費用算出手段２１６は、取得した浄化処理金額を支出算出手段２１３に供給する。
【００８３】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、建設費及び原状回復費用等の土地利用支出金額の算出処理（Ｓ２３）を実行する。具体的には、制御部２１の支出算出手段２１３は、土地利用支出評価手段２１７に対して、利用形態コードを提供する。この場合、土地利用支出評価手段２１７は、土地利用費用情報記憶部２４から、利用形態コードに基づいて建設費及び原状回復費用を取得し、支出算出手段２１３に供給する。
【００８４】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、政策的支援額の算出処理（Ｓ２４）を実行する。具体的には、制御部２１の政策的支援評価手段２１９は、土壌汚染調査費用の算出処理（Ｓ２１）、浄化処理費用の算出処理（Ｓ２２）、土地利用支出金額の算出処理（Ｓ２３）において算出した各費用に基づいて、政策的支援額情報記憶部２７から政策的支援額を取得する。そして、政策的支援評価手段２１９は、取得した政策的支援額を支出算出手段２１３に供給する。
【００８５】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料や賃料収入についての保険料の算出処理（Ｓ２５）を実行する。具体的には、制御部２１の支出算出手段２１３は、保険料算出手段２１８に対して、賃貸収入算出手段２１４から取得した賃料や賃料収入を供給する。この場合、保険料算出手段２１８は、保険料情報記憶部２６の賃料収入保険料算出テーブル２６１から、賃料収入の下限値を保証するための保険料を取得し、支出算出手段２１３に供給する。
【００８６】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化費用についての保険料の算出処理（Ｓ２６）を実行する。具体的には、制御部２１の支出算出手段２１３は、保険料算出手段２１８に対して、浄化費用算出手段２１６から取得した土壌汚染調査費用や浄化処理費用を供給する。この場合、保険料算出手段２１８は、保険料情報記憶部２６の浄化費用保険料算出テーブル２６２から、浄化費用の上限値を保証するための保険料を取得し、支出算出手段２１３に供給する。
【００８７】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、借地期間の総収入額の算出処理（Ｓ１０）を実行する。具体的には、制御部２１の収入算出手段２１２は、現在地価と将来地価の差額、賃貸収入、土地所有者の負担金を加算した総収入額を算出する。そして、収入算出手段２１２は、算出した総収入額とともに、その内訳情報を管理手段２１１に供給する。
【００８８】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、支出算出手段２１３は、借地期間の総支出額の算出処理（Ｓ２０）を実行する。具体的には、制御部２１の支出算出手段２１３は、浄化費用（土壌汚染調査費用、浄化処理費用）、土地利用支出（建設費、原状回復費用等）、保険料を加算し、政策的支援額を減算した総支出額を算出する。そして、支出算出手段２１３は、算出した総支出額とともに、その内訳情報を管理手段２１１に供給する。
【００８９】
また、取引支援サーバ２０の制御部２１は、収支の評価結果の出力処理（Ｓ３０）を実行する。具体的には、制御部２１の管理手段２１１は、収入算出手段２１２が算出した総収入額と、収入算出手段２１２が算出した総支出額とともに、その内訳情報を、クライア
ント端末１０のディスプレイに算出した収支結果を出力する。
【００９０】
次に、図６に従って、土地浄化のための収支計算処理を説明する。
まず、取引支援サーバ２０の制御部２１は、取引対象の土地情報を取得する（ステップＳ１−１）。具体的には、制御部２１の管理手段２１１が、取引対象の住所の取得処理（Ｓ００）を実行する。
【００９１】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化費用を算出する（ステップＳ１−２）。具体的には、制御部２１の浄化費用算出手段２１６が、土壌汚染状況の取得処理（Ｓ０３）を実行する。更に、浄化費用算出手段２１６が、土壌汚染調査費用の算出処理（Ｓ２１）、浄化処理費用の算出処理（Ｓ２２）を実行する。
【００９２】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、借地期間、利用形態情報を取得する（ステップＳ１−３）。具体的には、制御部２１の管理手段２１１が、借地期間の取得処理（Ｓ０１）、土地利用形態の取得処理（Ｓ０２）を実行する。
【００９３】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、地価情報を取得する（ステップＳ１−４）。具体的には、制御部２１の地価評価手段２１５が、浄化前の地価の算出処理（Ｓ１１）及び借地期間経過後の地価の算出処理（Ｓ１２）を実行する。
【００９４】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地所有者の負担金額を取得する（ステップＳ１−５）。具体的には、制御部２１の管理手段２１１が、土地所有者の負担金の取得処理（Ｓ１３）を実行する。
【００９５】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料収入を算出する（ステップＳ１−６）。具体的には、制御部２１の賃貸収入算出手段２１４が、相場賃料の算出処理（Ｓ１４）、賃料の取得処理（Ｓ１５）、賃料収入の算出処理（Ｓ１６）を実行する。
【００９６】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地利用支出金額を算出する（ステップＳ１−７）。具体的には、制御部２１の土地利用支出評価手段２１７が、土地利用支出金額の算出処理（Ｓ２３）を実行する。
【００９７】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、政策的支援額を算出する（ステップＳ１−８）。具体的には、制御部２１の政策的支援評価手段２１９が、政策的支援額の算出処理（Ｓ２４）を実行する。
【００９８】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、保険料を算出する（ステップＳ１−９）。具体的には、制御部２１の保険料算出手段２１８が、保険料の算出処理（Ｓ２５、Ｓ２６）を実行する。
【００９９】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、総収入額及び総支出額を算出する（ステップＳ１−１０）。具体的には、制御部２１の収入算出手段２１２が、借地期間の総収入額の算出処理（Ｓ１０）を実行する。更に、支出算出手段２１３が、借地期間の総支出額算出処理（Ｓ２０）を実行する。
【０１００】
次に、取引支援サーバ２０の制御部２１は、評価結果を出力する（ステップＳ１−１１）。具体的には、制御部２１の管理手段２１１が、収支の評価結果の出力処理（Ｓ３０）を実行する。
【０１０１】
本実施形態によれば、以下のような効果を得ることができる。
（１）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、浄化費用を算出する（ステップＳ１−２）。一方、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料収入を算出する（ステップＳ１−６）。そして、取引支援サーバ２０の制御部２１は、総収入額及び総支出額を算出し（ステップＳ１−１０）、収支の評価結果を出力する（ステップＳ１−１１）。これにより、土壌汚染サイトを浄化しながら、この期間中に賃貸借契約により賃料収入を取得することができる。従って、土地所有者の浄化費用の負担を軽減することができる。
【０１０２】
（２）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、地価情報を取得する（ステップＳ１−４）。これにより、土壌汚染サイトの浄化を行なっている借地期間の地価変動を考慮して、土地所有者の浄化費用の負担を算出することができる。
【０１０３】
（３）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地利用支出金額を算出する（ステップＳ１−７）。これにより、土地の利用形態に応じた建設費や原状回復費用を考慮して、収支の評価結果を出力することができる。
【０１０４】
（４）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、政策的支援額を算出する（ステップＳ１−８）。これにより、優遇税制等を考慮して、収支の評価結果を出力することができる。
【０１０５】
（５）本実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、保険料を算出する（ステップＳ１−９）。賃料収入や浄化費用は、土地の利用状況や土壌汚染状況によって変動することがある。従って、保険料を考慮した収支により、予想外の収入減少や出費増加を抑制することができる。
【０１０６】
なお、上記各実施形態は以下のように変更してもよい。
・ 上記実施形態では、土壌汚染サイトの地下においてオンサイトで浄化を行なうとともに、地上においては土地利用を図り、収入を得るビジネスプランを策定する。すべての期間においてオンサイト浄化を行なう必要はなく、借地期間中に浄化を行なえればよい。例えば、原状回復の前に、オンサイト浄化により除去できなかった土壌汚染を集中的に浄化するようにしてもよい。
【０１０７】
・ 上記実施形態では、この評価結果（Ｄ３０）として、借地期間の総収入額、総支出額が表示される。評価結果として出力される情報はこれらに限定されるものではない。例えば、総収入額と総支出額との差額や、浄化費用に対する賃料の割合を評価して出力するようにしてもよい。この場合、前者においては、制御部２１の管理手段２１１が、総収入額と総支出額との差額を算出する。また、後者においては、管理手段２１１が、収入算出手段２１２から賃料及び支出算出手段２１３から浄化費用を取得し、浄化費用に対する賃料の割合を算出する。そして、管理手段２１１は、算出結果を評価結果として出力する。
【０１０８】
・ 上記実施形態では、ビジネスプランの対象として、土壌汚染の浄化を目的としたが、浄化対象は土壌汚染に限定されるものではない。例えば、大気汚染（温室効果ガス等を含む）、海洋汚染、地下水汚染等の環境汚染を浄化対象とすることも可能である。また、賃貸借・借地契約の対象も建物に限定されるものではなく、使用料収入を取得できるものであればよい。例えば、土地自身や、この土地に設置された太陽光発電施設を、賃貸借・借地契約の対象とすることも可能である。
【０１０９】
・ 上記実施形態では、新たに賃貸借・借地契約を行なう場合を想定したが、既に賃貸借・借地契約を行なっている土地を対象とすることも可能である。
・ 上記実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、借地期間の取得処理（Ｓ０１）を実行する。そして、この借地期間に基づいて、取引支援サーバ２０の制御部２１
は、賃料収入の算出処理（Ｓ１６）を実行する。これに代えて、取引支援サーバ２０の制御部２１が、借地期間候補を設定して、収支を計算するようにしてもよい。更に、借地期間候補を設定する場合、土壌汚染状況に応じて浄化の所要期間に対応させて、借地期間を設定するようにしてもよい。具体的には、浄化処理が終了する時期に、賃貸借契約が終了するように借地期間を設定する。これにより、土地所有者は、浄化処理後の土地を速やかに再活用することができる。
【０１１０】
また、クライアント端末１０から賃料を取得した場合、総収入額が総支出額の基準範囲内に収まる借地期間を算出するようにしてもよい。この場合、管理手段２１１が、支出算出手段２１３から総支出を取得する。次に、管理手段２１１は、賃料収入において、総支出に見合う金額（賃料収入予想額）を算出する。具体的には、総支出から地価や土地所有者の負担金を差し引いた金額を賃料収入予想額として算出する。そして、管理手段２１１は、賃料収入予想額を収入算出手段２１２に対して供給する。ここで、賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０から賃料を取得した場合には、取得した賃料を用いて、賃料収入予想額を満たすための期間（借地期間）を算出する。そして、管理手段２１１は、賃貸収入算出手段２１４が算出した借地期間を取得し、収支の評価結果として出力する。
【０１１１】
一方、賃貸収入算出手段２１４は、クライアント端末１０から借地期間を取得した場合には、取得した借地期間を用いて、賃料収入予想額を満たすための賃料を算出する。そして、管理手段２１１は、賃貸収入算出手段２１４が算出した賃料を取得し、収支の評価結果として出力する。
【０１１２】
・ 上記実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、賃料の取得処理（Ｓ１５）を実行する。これに代えて、取引支援サーバ２０の制御部２１が賃料を設定するようにしてもよい。例えば、相場賃料に対して、予め定められた料率を乗算して賃料を算出するようにしてもよい。また、この料率を、土壌汚染状況に基づいて設定するようにしてもよい。この場合には、取引支援サーバ２０に、汚染度合いに対応させて料率を記録した料率算出テーブルを保持させておき、土壌汚染状況に対応する料率を取得する。
【０１１３】
・ 上記実施形態では、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地利用形態の取得処理（Ｓ０２）を実行する。この場合、クライアント端末１０から土地の利用形態コードを取得する。そして、土地利用形態を考慮して、取引支援サーバ２０の制御部２１は、相場賃料の算出処理（Ｓ１４）、賃料の取得処理（Ｓ１５）を実行する。更に、土地利用形態を考慮して、取引支援サーバ２０の制御部２１は、土地利用支出金額の算出処理（Ｓ２３）を実行する。これに代えて、取引支援サーバ２０の制御部２１が、浄化費用に見合う土地利用形態を特定するようにしてもよい。具体的には、制御部２１が、土地利用費用情報記憶部２４、相場賃料情報記憶部２５に記録されたすべての利用形態コードについて収支を計算する。そして、制御部２１は、最も短期間に浄化費用を回収できる土地の利用形態を特定する。
【符号の説明】
【０１１４】
１０…クライアント端末、２０…取引支援サーバ、２１…制御部、２１１…管理手段、２１２…収入算出手段、２１３…支出算出手段、２１４…賃貸収入算出手段、２１５…地価評価手段、２１６…浄化費用算出手段、２１７…土地利用支出評価手段、２１８…保険料算出手段、２１９…政策的支援評価手段、２２…地価管理情報記憶部、２３…浄化費用情報記憶部、２４…土地利用費用情報記憶部、２５…相場賃料情報記憶部、２６…保険料情報記憶部、２７…政策的支援額情報記憶部。
【特許請求の範囲】
【請求項１】
土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムであって、
前記制御手段が、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段と、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段と、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段と、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段と、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段と
を備えたことを特徴とする土地浄化取引評価システム。
【請求項２】
前記浄化費用情報記憶手段に記憶された浄化費用には、土壌汚染状況を評価するための調査費用を含めることを特徴とする請求項１に記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項３】
前記制御手段が、前記入力部から賃料を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃貸借期間を算出する手段を更に備えたことを特徴とする請求項１又は２に記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項４】
前記制御手段が、前記入力部から賃貸借期間を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃料を算出する手段を更に備えたことを特徴とする請求項１〜３のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項５】
前記土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化所要期間を記憶した浄化期間情報記憶手段を更に備え、
前記制御手段が、前記浄化期間情報記憶手段を用いて、前記入力部から取得した土壌汚染状況に対応した浄化所要期間を算出し、この浄化所要期間に基づいて賃貸借期間を特定することを特徴とする請求項１〜４のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項６】
土壌汚染サイトの現在地価及び将来地価を算出するための情報を記憶した地価情報記憶手段を更に備え、
前記制御手段が、
前記地価情報記憶手段を用いて、前記賃貸借期間の経過後の将来地価を算出し、
前記土壌汚染サイトの現在地価及び前記将来地価の差分を算出し、前記差分を含めた評価結果を前記出力部に出力することを特徴とする請求項１〜５のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項７】
前記制御手段が、浄化費用又は賃料収入に対する限界値を設定するための保険料を算出し、
前記保険料を前記総支出額に含めることを特徴とする請求項１〜６のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項８】
前記制御手段が、土壌汚染の浄化における政策的支援の評価額を算出し、
前記評価額を総収入額に含めることを特徴とする請求項１〜７のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項９】
土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するための方法であって、
前記制御手段が、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する段階と、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する段階と、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する段階と、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する段階と、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する段階と
を実行することを特徴とする土地浄化取引評価方法。
【請求項１０】
土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するためのプログラムであって、
前記制御手段を、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段
として機能させることを特徴とする土地浄化取引評価プログラム。
【請求項１】
土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムであって、
前記制御手段が、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段と、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段と、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段と、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段と、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段と
を備えたことを特徴とする土地浄化取引評価システム。
【請求項２】
前記浄化費用情報記憶手段に記憶された浄化費用には、土壌汚染状況を評価するための調査費用を含めることを特徴とする請求項１に記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項３】
前記制御手段が、前記入力部から賃料を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃貸借期間を算出する手段を更に備えたことを特徴とする請求項１又は２に記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項４】
前記制御手段が、前記入力部から賃貸借期間を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃料を算出する手段を更に備えたことを特徴とする請求項１〜３のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項５】
前記土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化所要期間を記憶した浄化期間情報記憶手段を更に備え、
前記制御手段が、前記浄化期間情報記憶手段を用いて、前記入力部から取得した土壌汚染状況に対応した浄化所要期間を算出し、この浄化所要期間に基づいて賃貸借期間を特定することを特徴とする請求項１〜４のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項６】
土壌汚染サイトの現在地価及び将来地価を算出するための情報を記憶した地価情報記憶手段を更に備え、
前記制御手段が、
前記地価情報記憶手段を用いて、前記賃貸借期間の経過後の将来地価を算出し、
前記土壌汚染サイトの現在地価及び前記将来地価の差分を算出し、前記差分を含めた評価結果を前記出力部に出力することを特徴とする請求項１〜５のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項７】
前記制御手段が、浄化費用又は賃料収入に対する限界値を設定するための保険料を算出し、
前記保険料を前記総支出額に含めることを特徴とする請求項１〜６のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項８】
前記制御手段が、土壌汚染の浄化における政策的支援の評価額を算出し、
前記評価額を総収入額に含めることを特徴とする請求項１〜７のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
【請求項９】
土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するための方法であって、
前記制御手段が、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する段階と、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する段階と、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する段階と、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する段階と、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する段階と
を実行することを特徴とする土地浄化取引評価方法。
【請求項１０】
土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するためのプログラムであって、
前記制御手段を、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段
として機能させることを特徴とする土地浄化取引評価プログラム。
【図１】
【図２】
【図３】
【図４】
【図５】
【図６】
【図２】
【図３】
【図４】
【図５】
【図６】
【公開番号】特開２０１２−３３０６６（Ｐ２０１２−３３０６６Ａ）
【公開日】平成２４年２月１６日（２０１２．２．１６）
【国際特許分類】
【出願番号】特願２０１０−１７２９８９（Ｐ２０１０−１７２９８９）
【出願日】平成２２年７月３０日（２０１０．７．３０）
【出願人】（５９２１３１９０６）みずほ情報総研株式会社 (187)
【公開日】平成２４年２月１６日（２０１２．２．１６）
【国際特許分類】
【出願日】平成２２年７月３０日（２０１０．７．３０）
【出願人】（５９２１３１９０６）みずほ情報総研株式会社 (187)
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