建築物評価システムおよび建築物評価方法
【課題】耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握できる建築物評価システムおよび建築物評価方法を提供すること。
【解決手段】この建築物評価システム１は、複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価システムにおいて、再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定する手段と、前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定する手段と、前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定する手段とを含むことを特徴とする。
【解決手段】この建築物評価システム１は、複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価システムにおいて、再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定する手段と、前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定する手段と、前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定する手段とを含むことを特徴とする。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、建築物評価システムおよび建築物評価方法に関し、耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握できる建築物評価システムおよび建築物評価方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来の建築物評価システムには、特許文献１に記載される技術が知られている。従来の建築物評価システムは、既存建築物群に対し、個々の既存建築物についてその主要構造体と非構造体と建築設備との各項目に関する数値化された耐震性能データを記憶格納する手段と、地震時における該各項目の耐震性能の重要度について、該既存建築物の用途や利用状況に即した相対的な重み付けをして数値化された重み付けデータを記憶格納する手段と、これらの各種データを新規あるいは修正入力する入力手段と、該重み付けデータを記憶格納する手段と、これらの各種データを新規あるいは修正入力する入力手段と、該重み付けデータと耐震性能データとの数値から各項目毎の評価得点を求めると共に、該評価得点を平均して該既存建築物の耐震性能の総合評価得点を求める手段と、該総合評価得点順にソートした既存建築物の改修優先順位を一覧リストデータにして出力する出力手段と、該出力データを表示する表示手段と、を備えたことを特徴とする。
【０００３】
すなわち、従来の建築物評価システムでは、複数の既存建築物について、その主要構造体と非構造体と建築設備の各項目に関する耐震性能から既存建築物の耐震性能の総合評価得点が個々に算出される。そして、総合評価得点の低い順に一覧リストが出力され、それが改修優先順位とされる。また、既存建築物の用途による重要度係数も考慮される。
【０００４】
ここで、複数の既存建築物を対象として限られた予算内で耐震改修を行う場合には、費用対効果や重要度などを考慮しつつ耐震改修の優先順位を評価する必要がある。しかしながら、従来の建築物評価システムでは、既存建築物の耐震性能が着目されるが、地震発生の確率（地震リスク）が考慮されていない。このため、耐震改修の費用対効果を客観的に把握できないという課題がある。
【０００５】
【特許文献１】特開平１０−１４２１１２号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
そこで、この発明は、上記に鑑みてされたものであって、耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握できる建築物評価システムおよび建築物評価方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
上記目的を達成するため、この発明にかかる建築物評価システムは、複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価システムにおいて、再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定する手段と、前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定する手段と、前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定する手段とを含むことを特徴とする。
【０００８】
この建築物評価システムでは、各既存建築物毎に、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクが算定され、この地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率が算定される。そして、この内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定されるので、耐震改修の費用対効果が耐震改修案毎に客観的に把握される利点がある。
【０００９】
また、この発明にかかる建築物評価システムでは、前記内部収益率の算定にあたり、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が考慮される。
【００１０】
この建築物評価システムでは、内部収益率の算定にあたり、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が考慮されるので、耐震改修の費用対効果がより客観的に把握される利点がある。
【００１１】
また、この発明にかかる建築物評価システムでは、前記耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化は、耐震改修の実施時期を加味して算定される。
【００１２】
この建築物評価システムでは、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が耐震改修の実施時期を加味して算定されるので、耐震改修の費用対効果がより客観的に把握される利点がある。
【００１３】
また、この発明にかかる建築物評価方法では、複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価方法において、再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定するステップと、前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定するステップと、前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定するステップとを含むことを特徴とする。
【発明の効果】
【００１４】
この発明にかかる建築物評価システムでは、各既存建築物毎に、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクが算定され、この地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率が算定される。そして、この内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定されるので、耐震改修の費用対効果が耐震改修案毎に客観的に把握される利点がある。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】
以下、この発明につき図面を参照しつつ詳細に説明する。なお、この実施例によりこの発明が限定されるものではない。また、以下に示す実施例の構成要素には、当業者が置換可能かつ容易なもの、或いは実質的同一のものが含まれる。
【実施例１】
【００１６】
図１〜図３は、この発明の実施例１にかかる建築物評価システムを示すハードウェア構成図（図１）、機能ブロック図（図２）およびフローチャート（図３）である。図４および図５は、耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。図６は、各耐震改修案に対する内部収益率の算定例を示す表である。図７および図８は、耐震改修時期を考慮した場合における耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。図９は、定期的に生ずるキャッシュフロー流列を示す説明図である。図１０は、再調達価格により基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係を示すグラフである。図１１は、再調達価格により基準化された耐震改修費用とある年の地震リスクとの関係を示すグラフである。
【００１７】
［内部収益率］
金融工学の分野では、費用対効果を示す指標として内部収益率ＩＲＲ（Internal Rate of Return）が用いられている。まず、定期的に生ずるキャッシュフロー流列ｘについて、現時点で負のフローｘ0があり、その後定期的に正のフローｘ1、ｘ2、・・・、ｘnがある場合を考える（図９参照）。なお、図９では、横軸が時間を表しており、縦軸がフローの正負および大きさを表している。
【００１８】
このようなキャッシュフロー流列ｘ（ｘ0、ｘ1、ｘ2、・・・、ｘn）と割引率ｒが与えられた場合には、キャッシュフロー流列ｘの正味現在価値ＮＰＶ（Net Present Value）がＤＣＦ法（Discounted Cash Flow Analysis：割引現在価値法）により次式で与えられる。
【数１】
【００１９】
ここで、１／（１＋ｒ）k（ｋ：年数）は、複利原価率と呼ばれており、将来の価値を現在の価値に割り戻すための係数である。また、キャッシュフロー流列ｘの正味現在価値ＮＰＶ＝０となる割引率ｒは、キャッシュフロー流列ｘの構造に内在する割引率ｒであるため、特に、内部収益率ＩＲＲと呼ばれている。
【００２０】
定額で定期的な正のフローｃ（ｘ1、ｘ2、・・・、ｘn）が永久に続く場合には、割引率ｒを用いて、このキャッシュフロー流列ｘの現在価値ＰＶ（Present Value）がｃ／ｒにより算定される。このキャッシュフロー流列ｘに初期投資額（負のフロー）ｘ0を加えると、正味現在価値ＮＰＶがｘ0＋ｃ／ｒにより算定される。そして、正味現在価値ＮＰＶ＝０となると、内部収益率ＩＲＲ＝−ｃ／ｘ0となる。
【００２１】
ところで、既存建築物（不動産）の資産価値の評価方法の一つである直接還元法では、１年あたりの賃料等の収入から管理費や公租公課等の諸経費を差し引いた純収益（正のフロー）ｃと還元利回りＲとに基づいて、既存建築物の資産価値がｃ／Ｒとして算定される。
【００２２】
なお、かかる既存建築物の資産価値ｃ／Ｒと内部収益率ＩＲＲに関係する式ｘ0＝−ｃ／ＩＲＲ（ＩＲＲ＝−ｃ／ｘ0より）とは類似しているが、違いに注意する必要がある。すなわち、前者では、１年あたりの純収益ｃと還元利回りＲとを指定することにより既存建築物の資産価値ｃ／Ｒが評価される。これに対して、後者では、初期投資額ｘ0とその後の純収益ｃとを指定することにより、キャッシュフロー流列ｘの内部収益率ＩＲＲが算定される。そして、内部収益率ＩＲＲが大きいほど費用対効果が高い。また、純収益ｃが等しい場合には、還元利回りＲが小さいほど既存建築物の資産価値ｃ／Ｒが高い。
【００２３】
［建築物評価システム］
この建築物評価システム１は、制御装置２と、入力装置３と、出力装置４と、データファイル（データベース）５とを含み、例えば、ＰＣ（Personal Computer）により構成される（図１参照）。制御装置２は、ＣＰＵ（central processing unit）２１と、ＲＯＭ（read-only memory）２２と、ＲＡＭ（random-access memory）２３と、インターフェイス回路２４とを含み構成される。この制御装置２は、所定の評価機能（図２参照）を有すると共に、既存建築物の諸データや入力情報に基づいて既存建築物の評価を実行する。入力装置３は、例えば、キーボードやマウスから成り、インターフェイス回路２４を介して制御装置２に接続されている。この入力装置３から、既存建築物の評価に必要な情報や指令が制御装置２に入力される。出力装置４は、例えば、モニターから成り、インターフェイス回路２４を介して制御装置２に接続されている。この出力装置４には、情報の入力画面や既存建築物の評価結果（耐震改修の優先順位など）が表示される。データファイル（データベース）５は、例えば、外部記憶装置であり、インターフェイス回路２４を介して制御装置２に接続されている。このデータファイル５には、活断層データ、歴史地震データ、地盤データ、既存建築物フラジリティデータなどが格納されている。
【００２４】
また、この建築物評価システム１は、第一評価部２ａ〜第五評価部２ｅを有する（図２参照）。これらの評価部２ａ〜２ｅは、例えば、プログラムとしてＲＯＭ２２に格納されており、システム稼働時にて、ＲＡＭ２３に読み込まれて制御装置２により実行される。第一評価部２ａは、既存建築物の地震リスク（直接被害および間接被害）を評価（算定）する手段である。第二評価部２ｂは、再調達価格により基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係を評価（設定）する手段である。第三評価部２ｃは、各耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを評価（算定）する手段である。第四評価部２ｄは、各耐震改修案に対する内部収益率ＩＲＲを評価（算定）する手段である。第五評価部２ｅは、内部収益率ＩＲＲに基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価（決定）する手段である。
【００２５】
［建築物評価方法］
この建築物評価システム１では、以下のように、既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が評価される（図３参照）。まず、対象となる既存建築物のフラジリティデータ（構造諸元および重要度係数）が設定される（ＳＴ１）。具体的には、各既存建築物について、構造種別、地上階数、構造耐震指標（Ｉｓ値）、ピロティや偏心などの構造上の脆弱要因の有無、経年劣化状況、立地場所（緯度および経度）、ならびに、地盤条件（ボーリング調査によるＮ値および地盤柱状図、あるいは、ＰＳ検層によるＰ波速度およびＳ波速度構造）が設定される。
【００２６】
ここで、既存建築物の重要度係数とは、相対的な重要度を考慮するために設定される係数である。
【００２７】
つぎに、これらのフラジリティデータと、活断層データ、歴史地震データおよび地盤データとに基づいて、現状における既存建築物の地震リスク評価が行われる（ＳＴ２）。かかる現状での地震リスク評価は、キャッシュフロー流列ｘとして把握され、その年間期待値、あるいはある年超過確率に対する地震リスクが各既存建築物について年毎に算出される（図４（ａ）および図５（ａ）参照）。
【００２８】
つぎに、再調達価格で基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係が各既存建築物に対して設定される（ＳＴ３）。そして、耐震改修後における既存建築物の地震リスク評価が行われる（ＳＴ４）。かかる耐震改修後の地震リスク評価は、現状での地震リスク評価に対応するキャッシュフロー流列ｘとして把握され、その年間期待値、あるいはある年超過確率に対する地震リスクが各既存建築物について年毎に算出される（図４（ｂ）および図５（ｂ）参照）。また、耐震改修後の地震リスク評価は、各既存建築物における各耐震改修案毎に行われる。なお、地震リスク評価では、建築物の被害による直接被害と、施設の休業による営業収入の喪失などの間接被害とが必要に応じて考慮される。
【００２９】
ここで、再調達価格により基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係では、耐震改修費用がある程度以上増えると、構造耐震指標の増加が頭打ちとなる傾向がある（図１０参照）。一方、再調達価格により基準化された耐震改修費用とある年の地震リスクとの関係は、耐震改修費用が増加すると、それに伴って地震リスクが減少する傾向がある（図１１参照）。
【００３０】
また、耐震改修前後のキャッシュフロー流列ｘおよびその変化に着目すれば、耐震改修による費用支出がｔ0の時点で発生すると、地震リスクが低減して、見かけ上、正のフローｘ1、ｘ2、・・・、ｘnがｔ1時点以降で発生する（図５（ｃ）参照）。すなわち、耐震改修により既存建築物の賃料収入および売却価格が増加する。したがって、キャッシュフロー流列ｘの内部収益率ＩＲＲを各耐震改修案に対して算出することにより、耐震改修にかかる費用対効果を比較できる。
【００３１】
そこで、この建築物評価システム１では、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化（還元利回りＲの変化）を考慮するか否かが判断される（ＳＴ５）。そして、これが考慮される場合には、耐震改修による賃料収入の増加分ｔ0〜ｔn-1および売却価格の増加分ｔnが算定され、必要に応じてキャッシュフロー流列ｘが修正される（ＳＴ６）（図８（ｃ）および（ｄ）参照）。また、キャッシュフロー流列ｘを求める期間は、各既存建築物の供用期間までである。
【００３２】
なお、耐震改修による賃料収入および売却価格の変化は、耐震改修による影響が大きいと判断される場合に考慮される。
【００３３】
つぎに、各耐震改修案に対するキャッシュフロー流列ｘの内部収益率ＩＲＲが、各既存建築物毎に算定される（ＳＴ７）（図６参照）。このとき、一の既存建築物に対して複数の耐震改修案がある場合には、各耐震改修案（耐震改修投資）について、地震リスクの低減にかかる内部収益率ＩＲＲが算定される。なお、この実施例では、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が考慮されていない。
【００３４】
つぎに、各既存建築物について各耐震改修案毎に内部収益率ＩＲＲが比較され、内部収益率ＩＲＲがより高い耐震改修案が選択される（ＳＴ８）（図６参照）。この実施例では、Ｎｏ．１の既存建築物にて耐震改修案ａが選択され、Ｎｏ．２の既存建築物にて耐震改修案ｄが選択され、Ｎｏ．３の既存建築物にて耐震改修案ｅが選択されている。
【００３５】
つぎに、内部収益率ＩＲＲに対して既存建築物の重要度係数が掛け合わされ、その算定結果に基づいて、既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定される（ＳＴ９）（図６参照）。この実施例では、優先順位第１位がＮｏ．２の既存建築物にかかる耐震改修案ｄ、第２位がＮｏ．１の既存建築物にかかる耐震改修案ａ、第３位がＮｏ．３の既存建築物にかかる耐震改修案ｅとなっている。
【００３６】
［効果］
この建築物評価システム１では、上記のように、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクが各既存建築物毎に算定され、この地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率ＩＲＲが算定される。そして、この内部収益率ＩＲＲに基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定される。これにより、耐震改修の費用対効果が各既存建築物毎に客観的に把握される利点がある。
【００３７】
また、従来の建築物評価システムには、上記した定額で定期的な正のフローｃの現在価値ＰＶに対する公式を応用して、耐震改修等の費用（以下、耐震改修費用という。）に対する内部収益率ＩＲＲを算定するものがある（中村孝明外１名著「投資利回りによる耐震投資の意思決定」、土木学会論文集、Ｎｏ．７４５／Ｉ−６５、ｐｐ．２０３−２０７、２００３年１０月発行を参照）。かかる従来の建築物評価システムでは、耐震改修費用がそのまま既存建築物の資産価値ｃ／Ｒの増加分になるとされる。
【００３８】
しかしながら、収益還元法（直接還元法）では、賃料収入や売却価格の変化により資産価値ｃ／Ｒが変化するが、必ずしも耐震改修費用がそのまま資産価値ｃ／Ｒの増加分になるとは限らない。また、既存建築物の場合には、還元利回りＲが既存建築物の立地場所、グレード、耐震性能（旧基準か現行基準か）等により異なる。このため、かかる従来の建築物評価システムでは、耐震改修の優先順位決定にあたり、耐震改修の費用対効果を客観的に把握できないという課題がある。この点において、この建築物評価システム１では、地震リスクの評価に基づいて、既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定されるので、耐震改修の費用対効果が客観的に把握される利点がある。
【００３９】
また、他の従来の建築物評価システムには、複数の耐震改修案の費用対効果を調べるものがある（日吉信弘著「保険とリスクマネジメント」、損害保険講座テキスト、財団法人損害保険事業総合研究所、２００２年発行を参照）。かかる従来の建築物評価システムでは、現状と各耐震改修後の地震による年間予想損失額との比較により、年間予想損失額の低減額（以下、年間予想損失低減額という。）が算出され、これと耐震改修費用を償却期間で除した金額が比較される。そして、耐震改修費用を初期投資額ｘ0、償却期間をｎ年、耐震改修による年間予想損失低減額を純収益ｃとして、ｘ0／ｎ＋ｃの正負が判定される。そして、このｘ0／ｎ＋ｃが正であれば、費用対効果のバランスがよいと判断される。
【００４０】
しかしながら、かかる従来の建築物評価システムでは、キャッシュフロー流列ｘが現在価値ＰＶにより割り引かれていない。また、既存建築物にかかる耐震改修の時期ならびに耐震改修による賃料収入や売却価格の変化が考慮されていない。このため、かかる従来の建築物評価システムでは、耐震改修の優先順位決定にあたり、耐震改修の費用対効果を客観的に把握できないという課題がある。この点において、この建築物評価システム１では、耐震改修の時期ならびに耐震改修による賃料収入や売却価格の変化を考慮しつつ耐震改修の優先順位が決定されるので、耐震改修の費用対効果が客観的に把握される利点がある。
【００４１】
［耐震改修時期の考慮］
なお、耐震改修による賃料収入および売却価格の変化が考慮される場合には、併せて、耐震改修の実施時期が考慮されることが好ましい（図７および図８参照）。これにより、耐震改修の費用対効果がより客観的に把握される利点がある。
【００４２】
例えば、耐震改修の実施時期がｔ2時点の場合には、耐震改修により既存建築物の賃料収入および売却価格がｔ2時点から増加する。したがって、かかる賃料収入および売却価格の増加に応じて、キャッシュフロー流列ｘが修正される。そして、複数の耐震改修の実施時期に対する内部収益率ＩＲＲが上記と同様に算出され（ＳＴ７）、これに基づいて最適な実施時期が選択される。また、一の既存建築物に対して複数の耐震改修案がある場合には、これらの耐震改修案が内部収益率ＩＲＲに基づいて比較されて、上記と同様に選択される（ＳＴ８）。そして、内部収益率ＩＲＲに重要度係数を掛け合わせた数値が比較されて、既存建築物にかかる改修の優先順位が決定される（ＳＴ９）。
【産業上の利用可能性】
【００４３】
以上のように、本発明にかかる建築物評価システムおよび建築物評価方法は、耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握できる点で有用である。
【図面の簡単な説明】
【００４４】
【図１】この発明の実施例１にかかる建築物評価システムを示すハードウェア構成図である。
【図２】この発明の実施例１にかかる建築物評価システムを示す機能ブロック図である。
【図３】この発明の実施例１にかかる建築物評価システムを示すフローチャートである。
【図４】耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。
【図５】耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。
【図６】各耐震改修案に対する内部収益率の算定例を示す図表である。
【図７】耐震改修時期を考慮した場合における耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。
【図８】耐震改修時期を考慮した場合における耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。
【図９】定期的に生ずるキャッシュフロー流列を示す説明図である。
【図１０】再調達価格により基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係を示すグラフである。
【図１１】再調達価格により基準化された耐震改修費用とある年の地震リスクとの関係を示すグラフである。
【符号の説明】
【００４５】
１ 建築物評価システム
２ 制御装置
２１ ＣＰＵ
２２ ＲＯＭ
２３ ＲＡＭ
２４ インターフェイス回路
２ａ 第一評価部
２ｂ 第二評価部
２ｃ 第三評価部
２ｄ 第四評価部
２ｅ 第五評価部
３ 入力装置
４ 出力装置
５ データファイル
【技術分野】
【０００１】
この発明は、建築物評価システムおよび建築物評価方法に関し、耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握できる建築物評価システムおよび建築物評価方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来の建築物評価システムには、特許文献１に記載される技術が知られている。従来の建築物評価システムは、既存建築物群に対し、個々の既存建築物についてその主要構造体と非構造体と建築設備との各項目に関する数値化された耐震性能データを記憶格納する手段と、地震時における該各項目の耐震性能の重要度について、該既存建築物の用途や利用状況に即した相対的な重み付けをして数値化された重み付けデータを記憶格納する手段と、これらの各種データを新規あるいは修正入力する入力手段と、該重み付けデータを記憶格納する手段と、これらの各種データを新規あるいは修正入力する入力手段と、該重み付けデータと耐震性能データとの数値から各項目毎の評価得点を求めると共に、該評価得点を平均して該既存建築物の耐震性能の総合評価得点を求める手段と、該総合評価得点順にソートした既存建築物の改修優先順位を一覧リストデータにして出力する出力手段と、該出力データを表示する表示手段と、を備えたことを特徴とする。
【０００３】
すなわち、従来の建築物評価システムでは、複数の既存建築物について、その主要構造体と非構造体と建築設備の各項目に関する耐震性能から既存建築物の耐震性能の総合評価得点が個々に算出される。そして、総合評価得点の低い順に一覧リストが出力され、それが改修優先順位とされる。また、既存建築物の用途による重要度係数も考慮される。
【０００４】
ここで、複数の既存建築物を対象として限られた予算内で耐震改修を行う場合には、費用対効果や重要度などを考慮しつつ耐震改修の優先順位を評価する必要がある。しかしながら、従来の建築物評価システムでは、既存建築物の耐震性能が着目されるが、地震発生の確率（地震リスク）が考慮されていない。このため、耐震改修の費用対効果を客観的に把握できないという課題がある。
【０００５】
【特許文献１】特開平１０−１４２１１２号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
そこで、この発明は、上記に鑑みてされたものであって、耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握できる建築物評価システムおよび建築物評価方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
上記目的を達成するため、この発明にかかる建築物評価システムは、複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価システムにおいて、再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定する手段と、前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定する手段と、前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定する手段とを含むことを特徴とする。
【０００８】
この建築物評価システムでは、各既存建築物毎に、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクが算定され、この地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率が算定される。そして、この内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定されるので、耐震改修の費用対効果が耐震改修案毎に客観的に把握される利点がある。
【０００９】
また、この発明にかかる建築物評価システムでは、前記内部収益率の算定にあたり、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が考慮される。
【００１０】
この建築物評価システムでは、内部収益率の算定にあたり、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が考慮されるので、耐震改修の費用対効果がより客観的に把握される利点がある。
【００１１】
また、この発明にかかる建築物評価システムでは、前記耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化は、耐震改修の実施時期を加味して算定される。
【００１２】
この建築物評価システムでは、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が耐震改修の実施時期を加味して算定されるので、耐震改修の費用対効果がより客観的に把握される利点がある。
【００１３】
また、この発明にかかる建築物評価方法では、複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価方法において、再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定するステップと、前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定するステップと、前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定するステップとを含むことを特徴とする。
【発明の効果】
【００１４】
この発明にかかる建築物評価システムでは、各既存建築物毎に、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクが算定され、この地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率が算定される。そして、この内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定されるので、耐震改修の費用対効果が耐震改修案毎に客観的に把握される利点がある。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】
以下、この発明につき図面を参照しつつ詳細に説明する。なお、この実施例によりこの発明が限定されるものではない。また、以下に示す実施例の構成要素には、当業者が置換可能かつ容易なもの、或いは実質的同一のものが含まれる。
【実施例１】
【００１６】
図１〜図３は、この発明の実施例１にかかる建築物評価システムを示すハードウェア構成図（図１）、機能ブロック図（図２）およびフローチャート（図３）である。図４および図５は、耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。図６は、各耐震改修案に対する内部収益率の算定例を示す表である。図７および図８は、耐震改修時期を考慮した場合における耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。図９は、定期的に生ずるキャッシュフロー流列を示す説明図である。図１０は、再調達価格により基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係を示すグラフである。図１１は、再調達価格により基準化された耐震改修費用とある年の地震リスクとの関係を示すグラフである。
【００１７】
［内部収益率］
金融工学の分野では、費用対効果を示す指標として内部収益率ＩＲＲ（Internal Rate of Return）が用いられている。まず、定期的に生ずるキャッシュフロー流列ｘについて、現時点で負のフローｘ0があり、その後定期的に正のフローｘ1、ｘ2、・・・、ｘnがある場合を考える（図９参照）。なお、図９では、横軸が時間を表しており、縦軸がフローの正負および大きさを表している。
【００１８】
このようなキャッシュフロー流列ｘ（ｘ0、ｘ1、ｘ2、・・・、ｘn）と割引率ｒが与えられた場合には、キャッシュフロー流列ｘの正味現在価値ＮＰＶ（Net Present Value）がＤＣＦ法（Discounted Cash Flow Analysis：割引現在価値法）により次式で与えられる。
【数１】
【００１９】
ここで、１／（１＋ｒ）k（ｋ：年数）は、複利原価率と呼ばれており、将来の価値を現在の価値に割り戻すための係数である。また、キャッシュフロー流列ｘの正味現在価値ＮＰＶ＝０となる割引率ｒは、キャッシュフロー流列ｘの構造に内在する割引率ｒであるため、特に、内部収益率ＩＲＲと呼ばれている。
【００２０】
定額で定期的な正のフローｃ（ｘ1、ｘ2、・・・、ｘn）が永久に続く場合には、割引率ｒを用いて、このキャッシュフロー流列ｘの現在価値ＰＶ（Present Value）がｃ／ｒにより算定される。このキャッシュフロー流列ｘに初期投資額（負のフロー）ｘ0を加えると、正味現在価値ＮＰＶがｘ0＋ｃ／ｒにより算定される。そして、正味現在価値ＮＰＶ＝０となると、内部収益率ＩＲＲ＝−ｃ／ｘ0となる。
【００２１】
ところで、既存建築物（不動産）の資産価値の評価方法の一つである直接還元法では、１年あたりの賃料等の収入から管理費や公租公課等の諸経費を差し引いた純収益（正のフロー）ｃと還元利回りＲとに基づいて、既存建築物の資産価値がｃ／Ｒとして算定される。
【００２２】
なお、かかる既存建築物の資産価値ｃ／Ｒと内部収益率ＩＲＲに関係する式ｘ0＝−ｃ／ＩＲＲ（ＩＲＲ＝−ｃ／ｘ0より）とは類似しているが、違いに注意する必要がある。すなわち、前者では、１年あたりの純収益ｃと還元利回りＲとを指定することにより既存建築物の資産価値ｃ／Ｒが評価される。これに対して、後者では、初期投資額ｘ0とその後の純収益ｃとを指定することにより、キャッシュフロー流列ｘの内部収益率ＩＲＲが算定される。そして、内部収益率ＩＲＲが大きいほど費用対効果が高い。また、純収益ｃが等しい場合には、還元利回りＲが小さいほど既存建築物の資産価値ｃ／Ｒが高い。
【００２３】
［建築物評価システム］
この建築物評価システム１は、制御装置２と、入力装置３と、出力装置４と、データファイル（データベース）５とを含み、例えば、ＰＣ（Personal Computer）により構成される（図１参照）。制御装置２は、ＣＰＵ（central processing unit）２１と、ＲＯＭ（read-only memory）２２と、ＲＡＭ（random-access memory）２３と、インターフェイス回路２４とを含み構成される。この制御装置２は、所定の評価機能（図２参照）を有すると共に、既存建築物の諸データや入力情報に基づいて既存建築物の評価を実行する。入力装置３は、例えば、キーボードやマウスから成り、インターフェイス回路２４を介して制御装置２に接続されている。この入力装置３から、既存建築物の評価に必要な情報や指令が制御装置２に入力される。出力装置４は、例えば、モニターから成り、インターフェイス回路２４を介して制御装置２に接続されている。この出力装置４には、情報の入力画面や既存建築物の評価結果（耐震改修の優先順位など）が表示される。データファイル（データベース）５は、例えば、外部記憶装置であり、インターフェイス回路２４を介して制御装置２に接続されている。このデータファイル５には、活断層データ、歴史地震データ、地盤データ、既存建築物フラジリティデータなどが格納されている。
【００２４】
また、この建築物評価システム１は、第一評価部２ａ〜第五評価部２ｅを有する（図２参照）。これらの評価部２ａ〜２ｅは、例えば、プログラムとしてＲＯＭ２２に格納されており、システム稼働時にて、ＲＡＭ２３に読み込まれて制御装置２により実行される。第一評価部２ａは、既存建築物の地震リスク（直接被害および間接被害）を評価（算定）する手段である。第二評価部２ｂは、再調達価格により基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係を評価（設定）する手段である。第三評価部２ｃは、各耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを評価（算定）する手段である。第四評価部２ｄは、各耐震改修案に対する内部収益率ＩＲＲを評価（算定）する手段である。第五評価部２ｅは、内部収益率ＩＲＲに基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価（決定）する手段である。
【００２５】
［建築物評価方法］
この建築物評価システム１では、以下のように、既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が評価される（図３参照）。まず、対象となる既存建築物のフラジリティデータ（構造諸元および重要度係数）が設定される（ＳＴ１）。具体的には、各既存建築物について、構造種別、地上階数、構造耐震指標（Ｉｓ値）、ピロティや偏心などの構造上の脆弱要因の有無、経年劣化状況、立地場所（緯度および経度）、ならびに、地盤条件（ボーリング調査によるＮ値および地盤柱状図、あるいは、ＰＳ検層によるＰ波速度およびＳ波速度構造）が設定される。
【００２６】
ここで、既存建築物の重要度係数とは、相対的な重要度を考慮するために設定される係数である。
【００２７】
つぎに、これらのフラジリティデータと、活断層データ、歴史地震データおよび地盤データとに基づいて、現状における既存建築物の地震リスク評価が行われる（ＳＴ２）。かかる現状での地震リスク評価は、キャッシュフロー流列ｘとして把握され、その年間期待値、あるいはある年超過確率に対する地震リスクが各既存建築物について年毎に算出される（図４（ａ）および図５（ａ）参照）。
【００２８】
つぎに、再調達価格で基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係が各既存建築物に対して設定される（ＳＴ３）。そして、耐震改修後における既存建築物の地震リスク評価が行われる（ＳＴ４）。かかる耐震改修後の地震リスク評価は、現状での地震リスク評価に対応するキャッシュフロー流列ｘとして把握され、その年間期待値、あるいはある年超過確率に対する地震リスクが各既存建築物について年毎に算出される（図４（ｂ）および図５（ｂ）参照）。また、耐震改修後の地震リスク評価は、各既存建築物における各耐震改修案毎に行われる。なお、地震リスク評価では、建築物の被害による直接被害と、施設の休業による営業収入の喪失などの間接被害とが必要に応じて考慮される。
【００２９】
ここで、再調達価格により基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係では、耐震改修費用がある程度以上増えると、構造耐震指標の増加が頭打ちとなる傾向がある（図１０参照）。一方、再調達価格により基準化された耐震改修費用とある年の地震リスクとの関係は、耐震改修費用が増加すると、それに伴って地震リスクが減少する傾向がある（図１１参照）。
【００３０】
また、耐震改修前後のキャッシュフロー流列ｘおよびその変化に着目すれば、耐震改修による費用支出がｔ0の時点で発生すると、地震リスクが低減して、見かけ上、正のフローｘ1、ｘ2、・・・、ｘnがｔ1時点以降で発生する（図５（ｃ）参照）。すなわち、耐震改修により既存建築物の賃料収入および売却価格が増加する。したがって、キャッシュフロー流列ｘの内部収益率ＩＲＲを各耐震改修案に対して算出することにより、耐震改修にかかる費用対効果を比較できる。
【００３１】
そこで、この建築物評価システム１では、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化（還元利回りＲの変化）を考慮するか否かが判断される（ＳＴ５）。そして、これが考慮される場合には、耐震改修による賃料収入の増加分ｔ0〜ｔn-1および売却価格の増加分ｔnが算定され、必要に応じてキャッシュフロー流列ｘが修正される（ＳＴ６）（図８（ｃ）および（ｄ）参照）。また、キャッシュフロー流列ｘを求める期間は、各既存建築物の供用期間までである。
【００３２】
なお、耐震改修による賃料収入および売却価格の変化は、耐震改修による影響が大きいと判断される場合に考慮される。
【００３３】
つぎに、各耐震改修案に対するキャッシュフロー流列ｘの内部収益率ＩＲＲが、各既存建築物毎に算定される（ＳＴ７）（図６参照）。このとき、一の既存建築物に対して複数の耐震改修案がある場合には、各耐震改修案（耐震改修投資）について、地震リスクの低減にかかる内部収益率ＩＲＲが算定される。なお、この実施例では、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が考慮されていない。
【００３４】
つぎに、各既存建築物について各耐震改修案毎に内部収益率ＩＲＲが比較され、内部収益率ＩＲＲがより高い耐震改修案が選択される（ＳＴ８）（図６参照）。この実施例では、Ｎｏ．１の既存建築物にて耐震改修案ａが選択され、Ｎｏ．２の既存建築物にて耐震改修案ｄが選択され、Ｎｏ．３の既存建築物にて耐震改修案ｅが選択されている。
【００３５】
つぎに、内部収益率ＩＲＲに対して既存建築物の重要度係数が掛け合わされ、その算定結果に基づいて、既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定される（ＳＴ９）（図６参照）。この実施例では、優先順位第１位がＮｏ．２の既存建築物にかかる耐震改修案ｄ、第２位がＮｏ．１の既存建築物にかかる耐震改修案ａ、第３位がＮｏ．３の既存建築物にかかる耐震改修案ｅとなっている。
【００３６】
［効果］
この建築物評価システム１では、上記のように、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクが各既存建築物毎に算定され、この地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率ＩＲＲが算定される。そして、この内部収益率ＩＲＲに基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定される。これにより、耐震改修の費用対効果が各既存建築物毎に客観的に把握される利点がある。
【００３７】
また、従来の建築物評価システムには、上記した定額で定期的な正のフローｃの現在価値ＰＶに対する公式を応用して、耐震改修等の費用（以下、耐震改修費用という。）に対する内部収益率ＩＲＲを算定するものがある（中村孝明外１名著「投資利回りによる耐震投資の意思決定」、土木学会論文集、Ｎｏ．７４５／Ｉ−６５、ｐｐ．２０３−２０７、２００３年１０月発行を参照）。かかる従来の建築物評価システムでは、耐震改修費用がそのまま既存建築物の資産価値ｃ／Ｒの増加分になるとされる。
【００３８】
しかしながら、収益還元法（直接還元法）では、賃料収入や売却価格の変化により資産価値ｃ／Ｒが変化するが、必ずしも耐震改修費用がそのまま資産価値ｃ／Ｒの増加分になるとは限らない。また、既存建築物の場合には、還元利回りＲが既存建築物の立地場所、グレード、耐震性能（旧基準か現行基準か）等により異なる。このため、かかる従来の建築物評価システムでは、耐震改修の優先順位決定にあたり、耐震改修の費用対効果を客観的に把握できないという課題がある。この点において、この建築物評価システム１では、地震リスクの評価に基づいて、既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定されるので、耐震改修の費用対効果が客観的に把握される利点がある。
【００３９】
また、他の従来の建築物評価システムには、複数の耐震改修案の費用対効果を調べるものがある（日吉信弘著「保険とリスクマネジメント」、損害保険講座テキスト、財団法人損害保険事業総合研究所、２００２年発行を参照）。かかる従来の建築物評価システムでは、現状と各耐震改修後の地震による年間予想損失額との比較により、年間予想損失額の低減額（以下、年間予想損失低減額という。）が算出され、これと耐震改修費用を償却期間で除した金額が比較される。そして、耐震改修費用を初期投資額ｘ0、償却期間をｎ年、耐震改修による年間予想損失低減額を純収益ｃとして、ｘ0／ｎ＋ｃの正負が判定される。そして、このｘ0／ｎ＋ｃが正であれば、費用対効果のバランスがよいと判断される。
【００４０】
しかしながら、かかる従来の建築物評価システムでは、キャッシュフロー流列ｘが現在価値ＰＶにより割り引かれていない。また、既存建築物にかかる耐震改修の時期ならびに耐震改修による賃料収入や売却価格の変化が考慮されていない。このため、かかる従来の建築物評価システムでは、耐震改修の優先順位決定にあたり、耐震改修の費用対効果を客観的に把握できないという課題がある。この点において、この建築物評価システム１では、耐震改修の時期ならびに耐震改修による賃料収入や売却価格の変化を考慮しつつ耐震改修の優先順位が決定されるので、耐震改修の費用対効果が客観的に把握される利点がある。
【００４１】
［耐震改修時期の考慮］
なお、耐震改修による賃料収入および売却価格の変化が考慮される場合には、併せて、耐震改修の実施時期が考慮されることが好ましい（図７および図８参照）。これにより、耐震改修の費用対効果がより客観的に把握される利点がある。
【００４２】
例えば、耐震改修の実施時期がｔ2時点の場合には、耐震改修により既存建築物の賃料収入および売却価格がｔ2時点から増加する。したがって、かかる賃料収入および売却価格の増加に応じて、キャッシュフロー流列ｘが修正される。そして、複数の耐震改修の実施時期に対する内部収益率ＩＲＲが上記と同様に算出され（ＳＴ７）、これに基づいて最適な実施時期が選択される。また、一の既存建築物に対して複数の耐震改修案がある場合には、これらの耐震改修案が内部収益率ＩＲＲに基づいて比較されて、上記と同様に選択される（ＳＴ８）。そして、内部収益率ＩＲＲに重要度係数を掛け合わせた数値が比較されて、既存建築物にかかる改修の優先順位が決定される（ＳＴ９）。
【産業上の利用可能性】
【００４３】
以上のように、本発明にかかる建築物評価システムおよび建築物評価方法は、耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握できる点で有用である。
【図面の簡単な説明】
【００４４】
【図１】この発明の実施例１にかかる建築物評価システムを示すハードウェア構成図である。
【図２】この発明の実施例１にかかる建築物評価システムを示す機能ブロック図である。
【図３】この発明の実施例１にかかる建築物評価システムを示すフローチャートである。
【図４】耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。
【図５】耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。
【図６】各耐震改修案に対する内部収益率の算定例を示す図表である。
【図７】耐震改修時期を考慮した場合における耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。
【図８】耐震改修時期を考慮した場合における耐震改修前後のキャッシュフロー流列およびその変化を示す説明図である。
【図９】定期的に生ずるキャッシュフロー流列を示す説明図である。
【図１０】再調達価格により基準化された耐震改修費用と構造耐震指標との関係を示すグラフである。
【図１１】再調達価格により基準化された耐震改修費用とある年の地震リスクとの関係を示すグラフである。
【符号の説明】
【００４５】
１ 建築物評価システム
２ 制御装置
２１ ＣＰＵ
２２ ＲＯＭ
２３ ＲＡＭ
２４ インターフェイス回路
２ａ 第一評価部
２ｂ 第二評価部
２ｃ 第三評価部
２ｄ 第四評価部
２ｅ 第五評価部
３ 入力装置
４ 出力装置
５ データファイル
【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価システムにおいて、
再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定する手段と、
前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定する手段と、
前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定する手段とを含むことを特徴とする建築物評価システム。
【請求項２】
前記内部収益率の算定にあたり、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が考慮される請求項１に記載の建築物評価システム。
【請求項３】
前記耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が、耐震改修の実施時期を加味して算定される請求項２に記載の建築物評価システム。
【請求項４】
複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価方法において、
再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定するステップと、
前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定するステップと、
前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定するステップとを含むことを特徴とする建築物評価方法。
【請求項１】
複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価システムにおいて、
再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定する手段と、
前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定する手段と、
前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定する手段とを含むことを特徴とする建築物評価システム。
【請求項２】
前記内部収益率の算定にあたり、耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が考慮される請求項１に記載の建築物評価システム。
【請求項３】
前記耐震改修による既存建築物の賃料収入および売却価格の変化が、耐震改修の実施時期を加味して算定される請求項２に記載の建築物評価システム。
【請求項４】
複数の既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を評価する建築物評価方法において、
再調達価格により基準化された耐震改修費用および構造耐震指標の関係に基づいて耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクを各既存建築物毎に算定するステップと、
前記地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率を各既存建築物毎に算定するステップと、
前記内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位を決定するステップとを含むことを特徴とする建築物評価方法。
【図１】
【図２】
【図３】
【図４】
【図５】
【図６】
【図７】
【図８】
【図９】
【図１０】
【図１１】
【図２】
【図３】
【図４】
【図５】
【図６】
【図７】
【図８】
【図９】
【図１０】
【図１１】
【公開番号】特開２００６−１３３８７１（Ｐ２００６−１３３８７１Ａ）
【公開日】平成１８年５月２５日（２００６．５．２５）
【国際特許分類】
【出願番号】特願２００４−３１９４７１（Ｐ２００４−３１９４７１）
【出願日】平成１６年１１月２日（２００４．１１．２）
【出願人】（０００００２２９９）清水建設株式会社 (2,433)
【Ｆターム（参考）】
【公開日】平成１８年５月２５日（２００６．５．２５）
【国際特許分類】
【出願日】平成１６年１１月２日（２００４．１１．２）
【出願人】（０００００２２９９）清水建設株式会社 (2,433)
【Ｆターム（参考）】
[ Back to top ]